奥园广场商业定位及经营方案1152184066.ppt.pdf

奥园广场商业定位及经营方案奥园广场商业定位及经营方案 奥园集团 番禺片区公司 目 录 第第一部分部分 项目招商项目招商SWOTSWOT分析分析 第二部分 招商推广定位 第三部分 招商的基本思路 第四部分第四部分 招商节点安排招商节点安排 第一部分 项目招商SWOT分析 （一）优势（Strengths ） •• 11、位于未来核心商业区位于未来核心商业区，区位优越区位优越，业态空间广阔业态空间广阔 项目位于市桥未来核心商业区，市政配套、交通网络完善。在市政规划中， 该区域的主要功能为居住和商贸，但该地域目前尚未有大型综合商业体，奥园广 场的出现将成为桥南区大型综合商业体的开创者场的出现将成为桥南区大型综合商业体的开创者，业态招商空间广阔业态招商空间广阔，除了能引除了能引 进优质商家资源外，还能对区内空缺的业态进行填补，丰富商圈商业配套，在该 区消费者休闲、购物生活中将担当重要角色。 • 2、规模大、档次高，商业吸附能力强，招商优势突出 目前项目在区内直面的竞争对手主要有易发商业街、哈街、大润发。这些竞争项 目普遍处于中低档，综合体的体量与本项目相比较小。换言之，本项目的竞争优 势体现在档次高，规模大，商业吸附能力强，为投资者、商家提供投资信心，招 商优势突出。升级后的购物和居住体验，将为市场和消费者带来与众不同的体验 和乐趣和乐趣。 第一部分 项目招商SWOT分析 （二）劣势（Weakness ） • 1、项目周边缺乏便捷交通，距离市桥传统商圈较远 项目属于番禺市桥中心城区的南延部分，无论是目前的交通配套还是在未来市政 规划中规划中，，都未设有地铁站都未设有地铁站，，没有地铁经过没有地铁经过，，便捷交通的缺乏将是项目影响力便捷交通的缺乏将是项目影响力、、辐辐 射力受阻的一大硬伤，加之离市桥传统商圈较远，商圈内的人流量、消费群体多 样性及消费群体层次将受到很大限制。在某种程度上，将降低部分核心、优质商 家对在项目开店的投资信家对在项目开店的投资信心。 • 2、项目自身设计条件限制，增加了主力店、次主力店招商难度 购物中心主力店的引进对项目的整体招商购物中心主力店的引进对项目的整体招商、商业运营起着决定性作用商业运营起着决定性作用。但由于项但由于项 目自身设计条件限制，制约了一线主力店的引进，例如地上停车位、荷载、柱距 达不到商家要求等因素，使得吉之岛、家乐福、乐购等意向主力店相继流失，主 力店招商较为被动力店招商较为被动。 第一部分 项目招商SWOT分析 （三）机会（Opportunities ） •• 11、项目周边商业项目较多项目周边商业项目较多，有利于推动桥南板块商圈的加速形成有利于推动桥南板块商圈的加速形成，提升商提升商 家信心 在本项目周边商业项目有大润发（已开业）、哈街、海伦堡的裙楼商铺 等等，虽然加剧了区域市场的竞争激烈程度虽然加剧了区域市场的竞争激烈程度，但有利于推动桥南板块商圈的加但有利于推动桥南板块商圈的加 速形成、商业氛围的培育，以规模效应强化商业的辐射能力，聚集人流，从 而提升了商家对项目的投资信心。 • 2、项目周边比邻多个大型社区，消费群体稳定、消费层次较高 项目位于桥南商贸、居住的核心区域，周边海伦堡、尚东尚筑、喜盈嘉 立立思等大型高档楼盘林立等大型高档楼盘林立，为项为项目提供提供了稳定的稳定的、消费消费层次较高的消费群体次较高的消费群体 ，加之项目本身公寓的居住群及商业街客群，有力地支撑了项目商业的运营 与发展，为引进档次较高、更具市场号召力的商家提供了市场培育基础。 第一部分 项目招商SWOT分析 （四）威胁（Threats ） • 1、商家资源竞争激烈，业态难以避免同质化，消费群体分流 项项 目开发时间相对较晚发时间相对较晚，区域内商域内商业部分部分 目前前已有大润发有大润发、海伦堡等楼盘海伦堡等楼盘 底商以及哈街、罗家等商业，主力店、次主力店在选择进入区域市场时，面临 的选择较多，例如罗家、哈街等，从而导致本项目的主力店、次主力店商家资 源竞争激烈源竞争激烈。基于同基于同一商圈的消费共性及面