铜陵华邦锦绣华府项目工作方案前期策划报告4733.ppt

铜陵华邦锦绣华府项目方案前期策划报告;1;1;2;3;4;项目本体不利因素;板块;项目属性评价;城市核心、老城区、品质超群的社区，但受到客观条件的限制，影响价格提升，诸多利好在一期尚不能获得市场认同，可能导致销售速度，一切都决定项目必须走非常规路线。;2;快速去化，13年完成至少8万平米销售量，回笼资金，同时实现6000元以上的价格;通过本体与目标的解析，杰星认为华邦锦绣华府运作的核心问题：;要解决的核心问题， 华邦锦绣华府要在铜陵树立广泛接受与认可的人居典范社区;基于以上两大问题，我们在区域市场是否具备价格及速度的双重突破;3;1;2;2;2;中高端市场为主力的区域，在不断增长的发展环境下，客群主要来源于市区及开发区客群，环境和学区及产品综合属性是置业选择的主要动机，常规营销的核心策略是以高形象、高起点撬动市场，争取广泛的中高端客源。;4;营销案例——合肥金地国际城; ??项目区位： 合肥马鞍山南路88号，一环外500米，项目东面紧邻污水处理厂，西面临主干道，南北为住宅小区； ??项目规模： 占地面积：8.7万m2 建筑面积：29万m2 容积率：3.3 ??项目劣势： 缺乏配套设施优势； 周边竞争项目已经开发多期，市场地位已经建立，且容积率低，价格占优势。;如何在无展示的情况下引爆市场？;在没有任何工程园林展示的情况下，建造当地顶级水平的临时售楼处，充分宣扬理念;在无其它展示的情况下，围墙做到极致，成为传播高端产品形象的载体;如何在同质化竞争中顺势突围？;营销战略——形象领先，强势入市;推广主题鲜明而有冲击力，营造高档大盘的国际化形象;营销活动;如何合理控制节奏，实现项目整体的销售成功？ ;首次开盘前连续进行营销动作，以认筹方式和灵活利用时间差确定推盘数量并有效提价;多次认筹和开盘，通过控制开盘房源数量营造热销局面，实现小步快跑;案例营销的关键成功因素总结;案例对本项目的启示3;基于项目本体优势、市场环境竞争，产品与客户层面的价值思辨后，我们又应如何推导本案破局的突破口？;1;2;3;4;5;5;项目战略思考;全民营销，让铜陵人都成为我们的销售顾问;全民营销四部曲;提前将A1—A5地块的环境打造出来或部分打造，为项目展示面奠定基础，优势在于工期短、效果好、但资金需求较高。;销售期三重服务体系;　“永恒荣誉”计划;推案节奏;营销推广计划——全民营销的执行;全民营销四部曲;全民营销四部曲;全民营销四部曲;战略总结;6