“子悦台”可行性研究报告.pdfVIP

“子悦台” 可行性研究报告 深圳中原物业顾问有限公司 1 目 录 一、 深圳市写字楼市场状况分析 二、深圳市服务公寓市场状况分析 三、项目分析 四、项目定位建议 五、营销推广建议 一、 深圳市写字楼市场状况分析 2 （一）供给分析 1、新增供给量少，开发商谨慎投资 深圳市目前在售的写字楼为数近 30 个，据统计，深圳市新 开工写字楼仅57.35 万平方米，2003年深圳市片区未有新开工写 字楼项目。扣除行政办公用写字楼，能在市场公开发售的商品写 字楼项目更少。 这种情况的出现，一方面是由于政府加大了调控力度，限制 了办公用地的出让，另一方面更是由于企业对写字楼的投资更为 谨慎。 2、 在建写字楼集中分布于福田区 福田中心区是深圳市近两年写字楼开发的集中片区，据市场 调查，目前中心区在建的写字楼有安联大厦、联通大厦、特美思 广场等。施工面积近 10 万平方米，占深圳市目前写字楼施工面 积的 80%以上。根据观察，中心区的各项写字楼施工进度均较缓 慢，如特美思广场，从2002 年始施工，目前工程进度刚出地面， 丰立大厦施工时间也在半年以上，但 目前工程进度也在地面以上 10 层左右。反映了各开发商对市场的信心不足。 车公庙片区是深圳市写字楼市场的一个新热点，苍松大厦、 劲松大厦、创展中心、大庆大厦、世贸中心大厦、天安创新科技 广场、喜年中心等写字楼先后拔地而起，并取得了不俗的销售业 3 绩。其他在售项目还有有色金属大厦、辽宁大厦、本元大厦、财 富广场等。但与中心区写字楼项目相似，该片区的部分写字楼项 目也是进展缓慢，甚至步入了降价销售的窘境。初步统计,车公 庙片区近年建成和在建的写字楼总面积在25 万平方米以上。 （二）需求分析 1、 销售量见底回升 自1999 年至2001 年，深圳市写字楼销售量连年下滑，2001 年度,深圳市写字楼销售总量创五年来的新低,仅销售12.19万平 方米。但进入 2003 年，深圳市写字楼销售市场发生了明显的转 机，上半年，深圳市写字楼销售面积共 4.16 万平方米，同比增 长25.3%，其中楼花销售3.39万平方米，较上年同期增长46.12%； 现楼销售 0.77 万平方米。 2、租赁市场回升加暖，空置率下降 深圳市写字楼租赁市场进入 2002 年以来有明显回升趋势， 表现在写字楼的租赁面积在幅上升。据统计，2000 年深圳市写 字楼租赁面积209.03 万平方米，2001年深圳市写字楼租赁面积 为257.73 平方米，比上年增长23.3%，2002年深圳市写字楼租 赁面积为 441.07 平方米，比上年增长 71.13%。至 2003 年 6 月 底，全市写字楼租赁面积达到452.36 万平方米。 4 3、区域需求差异明显，华强北写字楼人气旺盛 据抽样调查，至 2003 年 6 月，深圳