碧水东苑楼盘营销执行方案.docVIP

碧水东苑营销方案执行 项目理解 1.项目概况 碧水东苑位于淮河以南，泗河桥旁旁，淮河、幼儿园、绿化公园在其左右，依山傍水，空气清新。与河北隔河相望，别有一番气势。占地面积　　　　，总建筑面积　　　　，容积率　　　　，建筑密度　　　，绿地率　　　，由　　　栋纯小高层及临街商铺组成。 2.项目主要威胁与风险 双沟命名新城，城镇的加快发展连带周边的开发。本案特殊性需要面对的除了市场竞争的问题，还有消费习惯的引导和消费水平的准确把握问题。 与淮河北面等竞争楼盘相比，本案周边环境比较混乱，生活配套资源明显不足，人气不旺。 河北和镇中心一带是市场关注的热点，购房者有精确的选择性，和可购买性，如无其他特殊经济压力一般都选择镇区热闹区域居住为主 本案的户型与主题设计等与其他在售楼盘相比，景观、户型等特色不够突出鲜明。 3.项目优势与机会 淮河以南地产项目较少，开发方向大多向北，本案把大众目光引向南，有其独到引 人之处。 淮河北地价普遍偏高，售价一直居高不下，本案的价格是绝对优势，有突出的性价比。 江南的“南大门”地理位置奠定了其未来城市发展的新兴产业中心地位，升值潜力大。 依山傍水的自然生态环境，是居住休闲的首选之地。 　　万m2纯小高层多层，项目可视性强，可以最快时间传达项目形象档次。 二、卖点提炼 １.项目定位：缔造南岸“现代城” 淮河北镇中心市场多而杂，以南地产项目鲜有，在南岸另辟一方天地，造一座城池，气度和远见，不言自明。 　　　　　万平米南岸在照一座城，是与目前南岸住宅形式的鲜明区别。 3.随风顺水：财丁双旺的人居宝地 《周易》里说：“背山面水称人心，山有来龙昂秀发，水口收藏积万金，光明正大旺门庭” 依山傍水的之连新天地，利用阴阳之平衡，来获得吉祥之气。 何以聚人曰财，顺乘生气，贵格之地。 4.升值潜力：连接淮河宝地经此一块，错过不在拥有 碧水东苑地位于连接淮河的“南大门”，是连淮河城乡美景纽带。该地段的升值潜力是巨大的。 成为未来淮河观景的高尚住宅区及新兴产业中心为时不远！ 绝高性价比，买到等于赚到！ 5.自然风光：南岸风光 四季花城 南岸是未开发的处女地，纯美的自然风光，无污染，原生态。 生活在纯自然中，每一季节每一时令都有花叶绿化相伴。 近看淮河美景景，远看绿树成阴。 隔河相望，进一步则繁华万千，退一步则淡泊宁静。 6.园林风情：现代庭院 时尚典范 在售楼盘一味景观园林设计，充斥着巴厘岛、地中海风情，碧水新天地依然以高标准的姿态，打造时尚的中式庭院。 7.教育配套：凤城教育名盘 幼儿园、中心小学、启东中学、双沟中学等近在咫尺。一站式教育、浓厚的学习气氛，让孩子每天都受书卷熏陶。 孩子教育全程无忧，前程无忧，“钱”途无限。 内设自我建照幼儿园，教育大盘、教育名盘。在售项目新起居住概念、健康概念，“双沟新城”的一站式教育配套，教育大盘、教育名盘已是实至名归。 三、客户群再分析及锁定 1.客户消费特征 年龄以25-55岁为主 具有一定财富积累，依靠自己的力量购房置业，相对来说，本案的总价算低，因此对于他们来说，明显带有“屋”超所值特征，同时期望其升值。 淮河北面房价居高不下，担心房价持续上涨，迫切需要改善住宅者。 先富裕起来的人，购房带有显富特征，购房必须有“圈子感”，注重“邻居是谁”，所置物业希望成为自己成功富裕的象征。 2.客户群细分 四大类：公务员、私营业主、周边学校的教师、乡镇拆迁的购房者 四、销售执行阶段安排 第一阶段 准备期 （一）时间 20１３年９－１１月份 （二）工作重心 1、销售价格策略确定、销控方案的确定 2、建筑面积审核、单元标识核实 3、服装、名片、胸卡、楼书、单页等销售道具的准备 4、认筹协议书、退卡申请书、认筹细则、开盘活动细则及选房流程的制定 5、认筹前一周开始通知前期来电/来访客户并过滤 （三）支持工作 1、营销中心装修装饰 2、工地围墙包装 3、面积、标识的确定 4、各类效果图制作，包括景观效果图、户型效果图 5、户型模型制作 6、户外广告制作和媒介传播发布 7、楼书/DM设计印刷 8、确定按揭银行、按揭成数及年限 9、预售许可证的办理 ？ 10、制作认筹流程——以单页的形式设计 第二阶段 认筹期 （一）时间 20１３年９月—１１月 （二）销售策略 分批推出，分批认筹。 （三）认筹策略 1、制作[碧水东苑]VIP认筹卡500张，卡号从001-500，每张发售金额为10000元/张。 2、适当地采取VIP卡的优惠措施，吸引更多的客户。 （四）主要工作 1、通知意向客户销售方式并认筹[碧水东苑]VIP卡 2、认筹期的接待工作 3、现场销售控制 4、合同范本以易拉宝的形式公开 5、意向单元的认筹登记，并做适当的销售引导 6、发售VIP卡并签定认筹协议书 7、开盘前