房地产建筑 业一体化管理(二科).doc

PAGE PAGE 1 关于房地产与建筑业税源“一体化”管理的思考 为全面提高地税工作质量和效益，实现税收质量与效益并存，镇江地税涉外分局紧紧围绕市局的治税思想，针对地域广、项目多的特点，在已建立的建筑业管理软件数据信息基础上，从税源结构和管理现状出发，创新思维，勇于实践，结合重大建设项目管理实践，创造性地提出了“房地产与建筑业税源一体化管理”思路，实现了“以信息化为依托、动态监控、关联分析、函询评估”管理。 ?一、实践房地产与建筑业税源“一体化”管理的动因??? （一）实行房地产与建筑业税源“一体化”管理是提高地税工作质量和效益的需要。根据地税工作会议精神及工作部署，为全面落实重大建设项目管理、税收预测分析、管理员下户管理制度等各项要求，镇江地税涉外分局根据市局工作要点，在全面分析辖区税源结构的基础上，结合辖区实际确定了以建筑业税源为组织收入重点。在认真分析房地产、建筑两个行业中存在的相互关联成本费用难以分清、建筑税源管理软件难以实行关联比对分析，易于造成税收流失问题的基础上，要提高税源管理质量与效益，必须通过一定的技术手段和方法，通过分析发现问题并制定切实可行的措施加以纠正或控制，从而提高管理质量，实现质量与效益共赢。??? （二）实行房地产与建筑业税源一体化管理是深化税源管理提高质量的需要。镇江地税涉外分局对全市建筑项目按单位将信息数据纳入建设工程管理处系统，从数量看在一定时期内达到预期效果，但是从质量上分析仍然存在着质量不高的问题，主要表现：一是从无法比对房地产管理情况，企业申报房源、结转成本、预售收入等方面仍然存在不实现象；二是房地产企业存在收取团购定金、拆迁补偿等现象，房地产企业尚不能全面反映各项涉税行为；三是对建筑业的完工进度难以有效而又准确的掌握，甲方供料金额未按照工程进度计入营业额及时申报缴纳营业税；四是建筑业软件未能实现关联性分析查找存在的问题。从而造成了税源管理质量不高、税收流失以及申报滞后的问题。因此，要提高房地产业建筑成本的准确性以及建筑业税收的稳定增长，必须落实市局治税思想，实行房地产与建筑业税源一体化管理势在必行，是提高税源管理质量和效益、减少税收流失的有效措施。??? （三）实行房地产与建筑业税源一体化管理是落实税收管理员制度掌握重大建设项目的有效方法。在全面落实税收管理员制度的同时，税收管理员必须下户详细掌握税源，做到有的放矢。一方面是及时有效沟通税企信息，便于管理。税收管理员只有经常性深入企业加强沟通交流，进驻开发现场进行观摩，才能充分了解房地产业投资方向、土地存量、开发规模、工程进度等第一手资料，准确把握税源，确定税源管理重心。另一方面能够掌握详实的资料，为增强管理的针对性起到一定辅助作用。通过房地产与建筑业一体化管理，税收管理员及时采集房地产开发项目批复和投资计划、《国有土地使用权出让合同》、《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《商品房预售许可证》、房产管理部门确认的工程面积测定表或《房产测绘技术报告》、工程施工合同、工程预算书、工程决（结）算书、竣工验收证明等资料，为重大建设项目管理做好基础性工作，增强管理的针对性。??? 二、房地产与建筑业税源一体化管理的主要内容及做法??? 房地产与建筑业税源“一体化”管理，就是要成立房地产、建筑业两个管理软件，依托两个管理软件的相关数据，在监控房地产税源的同时，对应监控该开发项目的建筑施工及配套项目，有效整合和利用同一房地产开发项目涉及房地产与建筑业涉税信息资源，使其有机联结，相关监控形成链条式关联性管理。确定了开发项目土地信息、房源信息、预售信息、按揭贷款信息、建筑合同信息、拨付工程款、甲方供料信息等多项数据信息采集指标，建立《房地产与建筑业税源一体化管理（档案）台帐》，主要包括房地产开发项目税源、建筑业施工工程税源、管理员下户管理登记、日常管理记录、税源分析报告等内容。税收管理员通过案头评估分析、下户实地勘查、房地产与建筑业关联对比等方法，找出房地产、建筑业管理数据中存在的问题，研究解决处理的办法，确保数据信息管理的连惯性，实现房地产与建筑业税源精细化管理目标。??? （一）实行房地产、建筑项目动态管理。房地产、建筑业税源一体化管理主要要依托房地产业、建筑业管理软件内容，按纳税人、分开发项目、建筑项目设立管理台帐，对已开发、施工的项目管理员实行跟踪管理，对新开工的项目在纳税人自行申报登记设定信息的同时，再按照管理台帐设定的信息内容填报台帐信息。年度内新开工的项目实施动态管理，并于每年年初进行一次普查登记，确保台帐数据资料真实完整。??? （二）加强数据信息的比对与审核。房地产业、建筑业管理台帐由房地产、建筑企业填报，内容要真实、数据要准确，项目要完整。该台帐内容作为房地产企业向主管税务机