中鑫·美景天城投资测算分析报告.pdfVIP

中鑫·美景天城 投资测算分析报告 Investment estimation Economic benefits analysis and economic evaluation 0 内容提要 第一部分 中鑫·美景天城一期可实现价值评估 一、理论基础 二、类比法项目市场价值分析 三、多因素评选法项目市场价值预测 四、结论与重要说明 第二部分 中鑫·美景天城项目投资分析测算 一、项目概念规划及开发销售组织实施 二、项目投资估算和资金筹措分析 三、项目的销售收入及利润估算 四、项目的经济效益评价分析 五、项目的不确定性分析 六、结论与建议 1 第一部分 中鑫·美景天城项目（一期）可实现价值评估 说明： 本报告采用市场比较法对中鑫·美景天城项目一期在公开市场所能实现的价值进行计算，为能使计算结果更为准确， 在计算时我们使用了两种推测过程，最后将两个结果进行平均就得出我们需要的中鑫·美景天城项目一期可实现价值。 鉴于所选取的市场参照楼盘都具有一定时效性，因此本报告只对项目一期的市场价格具有指导性。 随着项目推进，后期开发中的价值，我们将另行选取参照重新调整权重评估。 2 一、 理论基础 （一）、价值定义 本次可实现价值分析是对价值分析对象（中鑫·美景天城一期）的房地产价值进行分析计算，即估价对象价值包含建筑物 价值、土地使用价值、公摊设施与建筑价值，且为公开市场所能实现的价值。 公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的 时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。 公开市场价值指在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是市场 价值。 （二）、价值分析原则 本次项目价值分析在坚持公平、公正、客观的工作原则的基础上，遵循以下技术原则： 1. 合法原则； 2. 最高最佳使用原则; 3. 替代原则； 4. 价值分析时点原则。 3 （三）、价值分析方法 我国房地产价值分析的基本方法主要有市场比较法、收益还原法、重置成本法、假设开发法以及用这些方法派生出 的其他方法。对于市场发育健全，类似估价对象的房地产交易量大的房地产，采用市场比较法评估是最佳的方法。根据 本项目一期的物业类型、档次、地段、建筑结构形式、层数、用途及本地的市场实际情况，结合房地产价值分析各种方 法的适用条件，应采用市场比较法。