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住房抵押贷款保险初探 案 例 什么是住房抵押贷款保险 住房抵押贷款保险的历史 住房抵押贷款保险的性质、特点 住房抵押贷款保险的实行步骤 住房抵押贷款保险意义 我国住房抵押贷款保险的现状分析（存在问题） 中美住房抵押贷款对比分析 对我国发展住房抵押贷款保险业务的对策 一 案 例 2010年11月30日,中国矿业大学吴老师购买了一套今年11月30日交付的商品房,在办理贷款过程中接受了银行公证、保险一条龙服务,包括购买由银行指定的某保险股份有限公司提供的抵押商品住房保险,保单是格式化的,空白处也由保险公司填好。吴老师知晓法律,当即对保险期限和一次性付款方式提出异议,被告知“这是统一规定”,吴老师也只得签字,并支付了从2010年 11月30日到2040年11月29日的30年保险费,共计9273元。办完手续后,吴老师一张状纸,将保险公司告上法庭。吴老师认为:保险费应按年定期结算,但保险公司却要她一次性支付30年的保险费,显然是无偿占有了这30年的利息收益,因此要求法院判令保险公司返还利息收益2700元或者变更保险费支付条款。吴老师还认为:保险公司要求他从2010年11月30日开始交费,可房子要在一年后才交付使用,因此这一年的保险费不应由他支付,要求返还这一年的保险费309元。现徐州泉山区法院已受理此案。 二 什么是住房抵押贷款保险 所谓住房抵押保险是指住房抵押贷款的贷款人即抵押权人为了保障住房抵押贷款的安全，而要求借款人即抵押人将作为抵押的住房向保险人投保的房地产保险。其当事人分别为购房人、银行和保险公司。 三 住房抵押贷款保险的历史 住房贷款抵押物投保财产险的规定最早出自于1992年上海市住房制度改革办公室与建设银行上海市分行联合制订的《职工住房抵押贷款暂行规定》，该规定第二十三条规定，“借款人应按银行指定的险种向中国人民保险公司上海分公司办理抵押物保险。”该办法第二十四条规定，“保险金额：凡以购建的住房作抵押物的，不得少于购建住房的价值。” 虽然《职工住房抵押贷款暂行规定》后来在1996年和1999年分别两次更新，并且主管部门已经发觉在法规中写入指定保险的做法，违背《保险法》中任何单位和个人不得进行强制保险的规定，因此目前执行的上海市人民政府1999年7月份发布的《上海市个人住房公积金购房贷款管理办法》和有关细则中均未提及抵押物财产保险，但由于实际做法中仍然保留了抵押物产险，造成当前“规定无强制、操作有强制”的抵押物保险状态。 抵押物保险的初衷，是为了增加抵押物的安全，在抵押物发生风险时通过保险赔偿来保全抵押权人的债权。但从近10年上海的住房贷款房屋保险的实践来看，抵押房屋的出险率极低。从国外抵押贷款做法看，房主保险即为抵押物保险，国外对不同类型的房屋实行不同保险费率。钢混结构的，费率很低甚至不要求投保；木头结构的，一般保险费率较高，主要是火灾和洪水风险概率较大。另外，投保人亦可选择足额投保和不足额投保两种方式。足额投保，即按照房屋全价作为保险金额。不足额投保，仅就房屋全价的部分价值投保，在出险后，仅就投保价值作为保险赔偿上限。 四 住房抵押贷款保险的性质、特点 (一) 保险标的 住房抵押贷款保险是一个涉及多方面的综合险种, 其保险标的为: 1 房屋购销合同中指明的房屋住宅; 2 购房户主的生存、死亡及人身意外伤害; 3 签订的贷款合同的双方的责任。 (二) 给付条件 住房抵押贷款保险的保险金按以下事实发生为给付条件: 1 承保房屋出现火灾、自然灾害等破损; 2 被保险人在保险期限内的死亡、人身意外伤害导致偿还贷款能力的减少或丧失; 3 贷款合同在履行过程中任一方或双方违反合同约定产生违约责任。 (三) 费率、缴费方式 住房抵押贷款保险, 因承保的内容较多, 所以承担的风险很高, 经营管理难度加大, 所以其收取的费率应相对提高。在以财产保险( 房屋) 、人身保险( 购房户主) 、责任保险( 贷款合同) 三种基本费率的基础上, 考虑各种有关因素, 综合权衡, 制定出一个合理的费率水平, 实践中其缴费方式也以一次趸缴为主。 (四) 保险期限 住房抵押贷款保险的保险期限, 自保险合同签订之日或合同中规定的日期开始, 至贷款人完全清偿银行贷款, 即贷款合同履行完毕之日止, 其间的全部过程时间。一般以十年左右为宜, 属于长期保险合同。 五 住房抵押贷款保险的实行步骤 为解决房屋购销中的实际困难, 由保险公司开设住房抵押贷款保险这一险种, 与银行一起参与, 转