珠江广场营销策划全案.pdfVIP

【珠江广场】营销策划全案 1 目 录 市场分析篇 3 一．市场分析 4 1．1整体市场概况 4 1．2豪宅市场概况 6 A、绝版山水盘 6 B、新城市中心板块 7 C、珠江新城板块 7 1．3豪宅一条街——滨江路一、二线江景盘火拼时速 8 1．4 2002年江景楼盘市场威胁性预测 9 二、【珠江广场】项目（SWTO）分析 18 2．1项目竞争优势分析（S） 18 2．2项目竞争劣势分析（W） 20 2．3项目的市场威胁点（T） 20 2．4项目市场的机会点（O） 21 三．项目的竞争对手分析 错误！未定义书签。 三．项目定位 21 3.1项目市场定位策略 21 3.2 项目形象主题定位策略 22 3.2.1形象主题定位的必要性 22 3.2.2 项目名称及形象主题提炼 22 3.4 项目目标客户定位 24 3.5 项目售价定位 24 营销策划篇 27 一． 项目推售策略 28 1．1目推广原则 28 1．2户型统计分析 28 1．2 项目首推分析 30 1.2.1入市时机选择 30 1.2.2入市价格 31 1.2.3首推单元的选择 31 1.3销售分期价格方案 32 1．3．1“四月初”入市（蓄水期） 33 1．3．2“五一”全面引爆（迅速升温期） 33 1．3．3“六一”强销期（持续高温期） 33 1．3．4“七月” 再次整装待发（恒温期） 34 1．3．5七月下旬 气势再次爆发（再次升温期） 34 1．3．4八~九月中旬 延续期（恒温期） 34 1．3．5国庆促销期（10月1日—12月17日） 34 1．3．6元旦、春节新货加推，再欣高潮 34 1．4 首期推广策略 35 1．4．1发售形式 35 1．4．2认购方式 35 1．4．3折扣制定原则 35 1．4．4发售地点的选择 36 二． 2002年项目推广全案 36 2．1市场铺垫期 36 2．2销售技巧引爆期（入市） 37 2．3全面引爆期 38 2．4主题（教育）促销期 38 2．5再度引爆 39 2．6高潮迭起 39 2．7推广炽热点 40 2．8广告宣传费用的预算和安排 40 2 市场分析篇 3 一．市场分析 1．1整体市场概况 2001 年的广州房地产呈现出更加有序发展的局面，十区全年的商品房成交 量为810万平方米，成交金额为383亿元。其中，原八区的成交面积为535万平 方米，成交金额为299亿元，都比去年有所增长。并且首次使近年来持续增长的 商品房空置面积出现减少。随着房地产产品的全面升级换代，以扎实的内功和有 效的宣传手段，而不是以价格战赢得消费者的热销楼盘越来越多。 2001年广州整体市场的炽热程度明显增加，所推项目远远多于去年，供货量 强势增长，随之而来的就是大量的广告宣传，每个楼盘为了在一个白热的竞争中 分得一杯羹，在推广宣传上可谓“抢势不减”，出现“遇忌不避，遇节更强”的程 度