达奇-北京光彩国际中心整体推广思路初探.pdfVIP

中国 · 北京 · 中心 ——光彩国际中心整体推广思路初探 前言 一个位置，可以勾勒出一个城市的轮廓； 一个形象，可以润色出一个品牌的灵魂； 一个中心，可以影响整个世界的未来。 顶级写字楼需要顶级的形象，顶级的形象需要王 牌战略来打造。 我们所面对的人群能够影响世界，那么，我们如 何影响他们？ 第一章 在中心的顶级写字楼 ——产品S.W.O.T分析 北京最中心的位置——产品最大机会点 • 神州第一街——长安街 本项目的所在地是有神州第一街之称的长安街，它是北京的 中心，也是中国的中心，更是世界瞩目的中心。 长安街不仅承载着中国的历史，还将见证中国的未来。它已 超出了一个地理位置所能涵盖的范畴，它已成为一个个时代的凝 结和缩影。从故宫、北京饭店、贵宾楼、到国贸，有一种历史在 时间长河中流淌的感觉。长安街的建筑已远远超出建筑本身的内 涵，已经是凝固的文化。长安街不仅是政治、经济、文化与交通 的中心，也是人们心目中的中心。 • 与王府井商圈与CBD商圈交相辉映 • 与市政府、北京日报社等并肩而立 顶级写字楼配置——产品品质的优势 • 宏大的建筑体量 总占地4.5万平米，建筑规模为25万平米，地上18.6万平米， 地下6.4万平米。由5个建筑单体组成，中心建筑布局沿长安街主 轴线对称展开，形成恢宏的气势。 • 建筑结构与抗震设计 • 装修设备材料选择 中央空调系统；通讯及网络系统；43部电梯；公共部分均为 五星级酒店标准；车位及交通体系。 • 优质的服务 只租不售的统一产权，利于管理，更有助于提升品质。 楼体形象缺少独特性——产品的问题点 观察长安街，我们可以发现：从天安门到崇文门， 并没有很多新的建筑形式，但在崇文门到建国门之间却 耸立着众多的现代建筑，因而长安街的这一段被称作 “中国新现代建筑的走廊”。 在这样的比较之下，我们项目的楼体从形象到颜 色，从高度到个性，与众多新现代建筑相比，就不是那 么光彩夺目了。这可能有更多的限制因素，但这使得我 们的建筑缺少独特性，成为一大缺憾。 结论 分析了产品的机会点与问题点之后，就会发现： 我们的产品，从位置到品质，从硬件到软件都具 备了顶级写字楼的品质。长安街的中心位置、顶级写 字楼的品质，都是我们的机会点。 唯一美中不足的是建筑外观缺少独特性，建筑外 观的问题点对项目也不会有很大的影响。 那么，我们应该如何利用这些机会点呢？先来看 看市场的情况。 第二章 写字楼的国际化沃土 ——东区写字楼市场解析 东区——写字楼最多的区域 趋势一：写字楼开发量增大，竞争激烈。 东区写字楼市场，即将入伙的写字楼包括财富中心、世纪财 富中心、LG大厦、新华人寿大厦、国贸三期、银泰大厦、CBD咨询 大厦等，总供应面积近200万平方米，而现有写字楼面积也已有 300万平方米。如此大规模的写字楼供应，其竞争一定是非常激烈 的。 趋势二：高档主导，国际知名企业云集。 东区做为北京经济最集中区域，中高档写字楼占据了半壁江 山。由于在配套设施、商务氛围和公司形象展示方面的优势，东 长安街与CBD区域仍然是外资企业办公地址的首选。目前入驻北京 的世界500强有156家，其中98家左右驻扎在CBD，所占比例达 62.8%。该区域主流客户仍将主要通过租赁方式使用办公物业。 东区——写字楼最多的区域 趋势三：只租不售项目明显增多。 LG大厦、新华保险大厦、华贸中心等只租不售项目相继 涌现，这些单一产权的写字楼绝大部分是顶级写字楼。国际 上最好的写字楼都是只租不售的，北京的国贸中心、嘉里中 心等顶级写字楼也是这种状况，因为统一的产权才能保障高 品质的物业管理和良好的客户质量，使项目得以保值增值， 预示北京的写字楼市场格局正在发生变化。 趋势四：高档写字楼趋于同质化。 其一，如今高档写字楼的软硬件品质已基本相差无几， 单纯地以产品自身品质来竞争已经没有特殊的优势；其二， 写字楼塑造的形象也大致趋同，力求高档、国际，反而进入 同质化的误区。