浅析物业服务纠纷的成因及对策.docVIP

PAGE PAGE 1 浅析物业服务纠纷的成因及对策 　　摘要：近年来，物业服务企业与业主之间的矛盾纠纷日益突出，涉及的物业纠纷案件大量增加，其中大部分都是物业服务企业起诉业主要求支付物业费的案件。可以说，目前物业纠纷的主要矛盾焦点就是物业费问题。物业服务纠纷的起因往往是些小矛盾，但由于其特殊性，容易演变成群体性纠纷，处理不好容易引发社区矛盾，更甚者可能引发社会矛盾。因此，对这一问题的关注具有现实意义。 　　关键词：物业服务合同物业费纠纷对策 　　一、物业服务合同的当事人问题 　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称法释【2009】8号）第8条明确规定了物业服务合同的当事人是业主和物业服务企业。依据合同相对性原理，物业使用人并不是物业服务合同的当事人，没有支付物业费的义务。但是业主也可以通过租赁合同、借用合同等移转使用权的合同把物业服务合同为业主设定的某些具有可让渡性的义务转化为物业使用人的约定义务。在这种情况下，直接约束物业使用人的法律文件不是物业服务合同，而是租赁合同、借用合同等移转使用权的合同。然而物业使用人毕竟不是物业服务合同的当事人，其向物业服务公司支付物业费的行为源于双方的租赁或借用合同。业主向物业服务企业交纳物业费是物业服务合同为业主设定的义务。因此，业主要承担连带责任。法释【2009】8号第7条也规定：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 　　二、物业费请求权的抗辩权 　　为了使业主等物业费支付义务人能够及时维护自我权益，法释【2009】8号详细规定了对抗物业服务企业物业费请求权的抗辩权。① 　　1.违约或者违规收费的抗辩 　　法释【2009】8号第5条规定物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。业主即可以主张违约或违规收费的抗辩，来对抗物业公司的物业费请求权。 　　2.物业服务合同关系已经终止的抗辩 　　缴纳物业费作为物业服务企业提供物业服务的对价，其存在的前提是有有效的物业服务合同。如果物业服务合同已经终止，那么合同约定的权利义务必然消灭，物业公司不再提供物业服务，业主也不再支付物业费。如果物业服务企业在物业服务合同终止后，拒绝退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，仍然继续提供物业服务，并以此为由主张存在事实上的物业服务关系，要求业主支付物业费，业主即可依法释【2009】8号第10条第2款主张物业服务合同关系已经终止的抗辩，同时还可以要求物业服务企业承担侵权责任。 　　3.经过诉讼时效的抗辩 　　同其他合同债权请求权一样，物业费请求权也会因为诉讼时效的经过而丧失胜诉权。然而物业服务企业提供的绿化、保洁、保安等物业服务具有明显的公共性。因此，在业主欠费时，物业管理企业难以行使一般民事合同的履行抗辩权，停止向特定业主提供服务，而必须继续履行物业服务合同规定的义务，以保证支付物业费的业主的利益。因此对于这种抗辩权的认定应当从严把握。可将该请求支付物业费之债权区分为若干个个别债权，就每个个别债权分别适用诉讼时效，这样分别适用时效同时兼顾了债权人和债务人的利益。 　　三、引发物业费纠纷的主要原因 　　1．缺乏沟通与了解，业主对物业管理形成错误认识 　　我国住宅小区建好后，开发商都会先指定一家物业公司进驻小区进行物业管理，即所谓的前期物业管理。因此业主往往会认为开发商与其签订的物业服务企业两者是一体的，认为开发商遗留的问题理应由物业公司解决，由此产生很多矛盾。小区的业主群体是庞大而分散的，每个业主都有不同的想法与做法，而物业公司提供的服务是针对全体业主的，物业服务想要做到每个业主都满意几乎是不可能的，这就需要彼此协商，彼此妥协才能达成一致。因此，物业公司应该尽可能与业主多沟通、多了解才能和谐共处。 　　2．物业公司服务态度差，无视业主的正当权利和合理要求 　　在现实中，当业主遇到麻烦寻求帮助时，物业人员往往会采取推卸责任或置之不理或采用拖延战术。而许多物业人员的工作方式也很粗暴，不顾及业主的感受，引起业主的反感。结果就形成了一个恶性循环：业主对物业不满而拒交物业费→物业公司收费不足，服务质量下降→引起更多业主的不满，欠费人数增多→物业公司把大量的精力投入到物业费诉讼中，最终的结果是使业主与物业公司之间的隔阂更加扩大。 　　3．政府部门对物业公司和业主双方权利义务的监管、规范、引导不够 　　虽然物业公司与业主之间的物业服务合同是彼此通过意思自治达成一致的，但物业服务具有一定的公共性，因此政府应该予以相应