《惠州中原地产诺楠国际潼侨住宅项目物业发展建议书》(135页).pptVIP

项目必须应对的核心问题（项目事实与市场事实造就的冲突） 项目必须应对的核心问题（项目事实与市场事实造就的冲突） 跳出潼侨视野，站在未来城市整体格局来把握机会 地块区域定位——不仅仅是潼侨 本项目容积率的确定模型——确定合理的开发方案，进行方案变量，对比市场和可实现度 利润最大化和市场可实现度是确定物业组合和容积率的两大前提条件； 企业发展策略及项目目标是容积率确定的参考依据； 同时考虑企业未来运营模式的可变性，为未来运营策略变化预留空间； 惠州物业类型的容积率指标可实现度 容积率确定（方案一）：产品组合为五层退台洋房、6层多层、小高层，R=1.51 8、9、15号地块占地面积为90772㎡； 依据总体定位，项目将以多层洋房和小高层为产品主体； 依据惠州地区项目中高品质楼盘的各类型物业容积率可实现度范围内取值； 本方案总建筑面积13万㎡，住宅面积约12万㎡； 容积率确定（方案二）：产品组合为五层退台洋房、6层多层、小高层，R=1.75 8、9、15号地块占地面积为90772㎡； 依据总体定位，项目将以多层洋房和小高层为产品主体； 依据惠州地区项目中高品质楼盘的各类型物业容积率可实现度范围内取值； 本方案总建筑面积15.8万㎡，住宅面积约15万㎡； 容积率确定（方案三）：产品组合为五层退台洋房、6层多层、小高层，R=2 8、9、15号地块占地面积为90772㎡； 依据总体定位，项目将以多层洋房和小高层为产品主体； 依据惠州地区项目中高品质楼盘的各类型物业容积率可实现度范围内取值； 本方案总建筑面积18万㎡，住宅面积约17万㎡； 容积率范围：故容积率只定个范围 R=1.5—2之间，上报时按1.8报 户型舒适性提升：子母房 户型舒适性提升：双拼设计 户型舒适性提升：南北通透 户型舒适性提升：宽厅、高厅设计 户型舒适性提升：错层跃式 户型舒适性提升：多面采光 在售楼盘各户型的配比关系 片区内规模较大的楼盘均以3房2厅为主力户型，并保持了市场畅销状态； 根据惠州市场研究，深圳中高端投资客户在中高端大盘的户型选择上普遍 倾向于100平米以上3房及4房产品，因其投资回报额比小户型大，其次为 两房产品； 3房产品在惠州市场基本畅销，4房产品的销售状况也较为理想； 显示以3房、4房为主，配置适当2房的户型结构基本符合市场要求，可以作 为本项目户型配比的参考。 客户调查各户型需求比例关系 三房占49%，是市场需求的主体，深受消费者青睐，能很好地满足客户生活居住要求； 其次是四房，宽敞舒适，价位中等的，满足惠州客家人长期喜欢居住大居室及深圳人改善居住空间的特点。 二房占15%，比例也比较高，基于满足消费者基本的居住功能，加之总价较低。 户型面积与项目档次的匹配 市场上客户的接受总价 16-26万 80-130㎡ 2500元/㎡以下 中低档： 26-40万 80-145 ㎡ 2500-3000元/㎡ 中 档： 35-65万 90-190㎡ 3000-3500元/㎡ 中高档： 80-130万 170-250㎡ 3500-6000元/㎡ 高 档： 130万以上 250㎡以上 60000元/㎡以上 奢华档： 总价区间 面积区间 单价 产品档次 面积控制在80-220㎡之间，比较适宜本项目总体定位，以及客户承受的总价格区间。 5% 80—100 ㎡ 2房2厅 5% 170—180 ㎡ 复式 8% 140—160 ㎡ 4房2厅 15% 110—130 ㎡ 3房2厅 2% 80—100㎡ 2房2厅 11层小高层 15% 110—130 ㎡ 3房2厅 8% 140—160 ㎡ 4房2厅 17层小高层 5层退台 6层多层 产品类型 5% 170—180 ㎡ 复式 2% 80—100㎡ 2房2厅 3% 180—200 ㎡ 复式 12% 140—160 ㎡ 4房2厅 15% 120—130 ㎡ 3房2厅 5% 110-130 ㎡ 3房2厅 户型配比（面积比） 户型面积（㎡） 户型 项目8、9、15号地块户型面积及其配比（根据户型研究和容积率考虑） 市场户型亮点研究 入户花园、露台、阳台 多层洋房、别墅、小高层 格林童话世界 凸窗、阳台 小高层 米兰生活 凸窗、入户花园、阳台 小高层、高层 丽日百合家园 步入式凸窗、入户花园、双阳台 小高层 TCL雅园 凸窗、入户花园、露台、私家花园、阳台 观景洋房、别墅 奥林匹克花园 凸窗、落地窗、圆弧窗、入户花园、空中花园 小高层 合生帝景湾 凸窗、入户花园、双阳台 小高层、高层 金裕碧水湾 凸窗、3+1错层结构、入户花园、阳台 小高层 卢浮公馆 户型特点 项目产品类型 楼盘名称 凸窗和入户花园是惠州项目户型最常见的基本功能设计，受市场青睐； 其次是圆弧凸窗、景观阳台、落地窗、露台、私家