第六章房地产投资不确定性分析.pptVIP

一、房地产投资不确定性分析的涵义 房地产投资不确定性分析是指分析不确定性因素对房地产项目可能形成的影响，进而分析可能出现的风险。 说明：1）这里讲的不确定性，一是指影响方案经济效果的各种因素(比如各种价格)的未来变化带有不确定性；二是指测算方案现金流量时各种数据(比如投资额)由于缺乏足够的信息或测算方法上的误差，使得方案经济效果评价指标值带有不确定性。 2）不确定性的直接后果是使方案经济效果的实际值与评价值相偏离，从而按评价值作出的经济决策带有风险。 3）由于风险与不确定性都是造成项目实施结果的不确定，故在项目经济评价中常常对风险和不确定性两个概念的使用不加区分。 4）不确定性分析的目的就是为了分析不确定性因素，尽量弄清和减少不确定性因素对项目经济效果评价的影响，预测项目承担风险的能力，确定项目在财务上、经济上的可靠性，避免项目投资造成不必要的损失。 二、房地产投资不确定性分析的因素 一）房地产开发性投资主要不确定性因素 二）房地产购置性投资主要不确定性因素 三）房地产金融资产投资主要不确定性因素 一）房地产开发性投资主要不确定性因素 1、租售价格 2、可租售面积和比例 3、开发期 4、租售期 5、土地费用 6、建安工程费 7、土地规划设计条件（如容积率及有关参数） 8、融资比例 9、融资成本 10、资本化率 二）房地产购置性投资主要不确定性因素 1、租售价格 2、空置率 3、租售期或经营期 4、购买价格 5、运营成本 6、融资成本 7、融资比例或权益投资比率 三）房地产金融资产投资主要不确定性因素 房地产金融资产投资除考虑相应的开发性或购置性投资的有关影响因素外，还有利率因素等。 三、房地产投资不确定性分析的基本方法 一）盈亏平衡分析 二）敏感性分析 三）概率分析 5、三项预测值法及应用 三项预测值法是对项目中所涉及的变动因素，分别给出最乐观、最可能、最悲观预测值，根据各变动因素三个预测值的相互作用，来分析、判断开发商利润受影响的情况。 说明：最简单的处理方法是将变动因素全部按照最乐观、最可能、或者最悲观情况考虑，得到项目三组最有用的结果。 5、三项预测值法及应用（续） 【例】选取若干个敏感性因素，分别确定各自的三项预测值，分析对企业利润的影响。 三项预测值表 5、三项预测值法及应用（续） 第六章 房地产投资不确定性分析 一）盈亏平衡分析 ——是一种把产量（销售量）、成本、收益（或利润）三者联系起来进行定量分析的技术。 1、线性盈亏平衡分析 已知：年销售收入R， 年总成本C， 年盈利M， 年产量（销售量）Q ， 单位产品售价P， 年固定总成本F， 单位产品变动成本Cv 求：平衡点产量Q* 解：因 R=P×Q C=F+Cv×Q 故由 P×Q =F+Cv×Q 得 Q*=F／(P- Cv) 说明：1） 若Q*越小，则项目产品适应市场需求变化能力越强。 2）当建设项目设计年产量为Qc时， 则平衡点生产能力利用率E=Q*／ Qc=F／[Qc（P-Cv)] 2、非线性盈亏平衡分析 说明：1）当收益（或利润）、成本和产量三者呈非线性关系时，可能会出现几个平衡点。 2）非线性盈亏平衡分析的原理同线性盈亏平衡分析。 R、C Q R C Q0 1、常用的不确定性因素 1）最低租售价格 2）最低租售数量 3）最高土地取得价格 4）最高工程费用 5）最高运营费用 说明：多因素临界点组合 2、分析方法 列表或图形 房地产项目盈亏平衡分析 风险因素的临界值组合 利润为零 保本点分析 风险因素的临界值组合 允许的最低经济效益指标 临界点分析 风险衡量 分析标准 名称 二）敏感性分析 ——是通过分析测算项目主要因素发生变化时对经济评价指标的影响及影响程度，从而找出项目敏感因素的不确定性分析方法。 1、单因素敏感性分析 只有一个不确定性因素发生变化，其他因素不变，分析对方案经济效果的影响程度。 2、多因素敏感性分析 在两个或多个不确定性因素同时变化时，分析对方案经济效果的影响程度。 1）双因素：例如两因素变化对NPV的影响。 2）三因素：（略） 说明：1）盈亏平衡分析法是通过盈亏平衡点来分析不确定性因素对方案经济效果的影响程度。敏感性分析法则是分析各种不确定性