房屋租赁合同无效之责任承担-GFELAW广东恒益律师事务所.DOCVIP

房屋租赁合同无效之责任承担 ——《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之修改意见 日前，广州律协房地产专业委员会与广州中级法院房产庭联合举办了一场司法解释研讨会，主题为最高人民法院于2009年7月30日公布的《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（“《解释》”） 会上，就《解释》其中第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”，笔者认为：“此规定未对导致合同无效的原因加以区分而支持出租人的租金请求，可能起到鼓励订立违法租赁合同的效果，存在欠缺之处。”现整理成文，对《解释》第五条提出一些完善和修改建议： 一、区分租赁合同无效的原因 （一）导致合同无效原因的法理和立法依据 租赁合同的订立是经济生活中一种普遍和重要的民事行为。传统民法理论认为，民事行为的一般生效要件有四项：当事人须有相应的行为能力；须意思表示真实；标的须合法；标的须可能和确定。 梁彗星著：《民法总论》（第二版），法律出版社2001年版，第106页租赁合同的订立，其双方主体应有相应民事行为能力，有订立租赁合同使用租赁物的真实意思表示、租赁物合法、确定和可能，上述各项缺一不可 梁彗星著：《民法总论》（第二版），法律出版社2001年版，第106页 上述理论在我国《民法通则》和《合同法》的有关规定中也得到了体现。《民法通则》第五十五条规定，民事行为有效成立的三个要件，即：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。与之对应，《合同法》将无效合同区分为可撤销合同和无效合同：可撤销合同效力待定，未得到有权人的认可或追认，合同无效；而以下五种合同则自始无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；??（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；?（三）以合法形式掩盖非法目的；?（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 基于上述法律，笔者认为：立法机构在对待民事行为效力的问题上，对“民事行为能力”和“意思表示真实”这两个要件的态度是比较宽容的，只要当事人可以事后纠正上述要件的缺陷，合同行为仍生效，这也符合民事行为领域“合同自治”的要求，最大限度保障交易的稳定性；但对于第三个要件“不违反法律或者社会公共利益”，立法要求就十分严格，只要违反这个要件，合同行为无效，并无其他补救措施，因为这种情况下该行为的社会危害性较大，需要从立法上加以禁止，是国家立法对“合同自治”的一种干预和调整。 （二）租赁合同无效的几种情况 根据上述合同效力的有关规定，建议结合有关法律行为成立要件及法律有关合同无效之规定，将租赁合同无效区分成以下情况： 1、因合同主体行为能力、意思表示缺陷等原因导致合同无效； 2、因租赁标的不合法而导致合同无效 相关法律规定如：《解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；《 相关法律规定如：《解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的意见》第二条规定：当事人以租赁房屋系未取得合法建设手续的违法建筑或临时建筑房屋超过批准期限为由要求确认租赁合同无效。 3、因租赁物业从事非法行为、掩盖非法目而导致合同无效； 4、因违反其他国家强制性规定、损害国家、集体或者第三人利益、损害社会公益原因而导致合同无效； 在上述分类中，各项无效合同行为对社会危害程度不同。例如在租赁房屋不符合建筑安全标准的情况下违法出租，严重危害承租人及其他人民群众的生命财产安全，一味简单支持当事人的费用请求在实践效果中可能导致当事人在强大经济利益的驱动下漠视法律规定、大量违法出租，既未能起到禁止出租的实际效果，也违背《民法通则》、《合同法》等基本法律的立法精神。 二、《解释》第五条之修改建议 （一）对合同无效处理的法律依据 我国《民法通则》、《合同法》对与无效民事行为、无效合同都类似规定： 《合同法》规定，?无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。 因此，根据法律规定，租赁合同无效的，自始不发生法律约束力，承租人应退还承租物业，由于合同无效而造成的损失根据双方过错程度承担。对于已经发生的租金费用的处理，则应该