《房地产经营管理》考试重点【缩印版】.docVIP

第一章 导论 1. 刚性需求30多岁~40多岁，房价收入比（3—6倍）和租售比（1：200—1：300） 2. 衡量房地产泡沫指标：房价租金比、投资比例、房价收入比、房价与GDP涨幅的对比数据等。 3. 房地产开发分为：生地、毛地、熟地 生地：不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地 毛地：具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地 熟地：具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地 4.房地产的定义：房地产是房产和地产的总称，本质上主要是指土地及其地上的建筑物和构筑物及其的各种权益， 房地产是实物、权益与区位三者的结合 土地、地产、房地产、不动产的关系 房地产的特点：不可移动性（位置固定性）、耐耗（用）性、异质性（差异性、个别性）、高价值性、供给有限性、投资与消费双重性、房地产实体构成的二元性。 房地产的类型：按开发程度：土地、在建工程、建成后的物业、按用途：居住类房地产、商业类房地产、休闲类房地产、公共事业类房地产、工业类房地产 描述房地产用的指标： （低层1-3，多层4-6，小高层7-11，中高层12-16，高层16）位置四至形状、面积大小、建筑物层数和高度、建筑结构、建筑装修及附属设备、建筑物效果、建筑物外观及平面格局、利用现状及规划设计要求、房地产产权状况、土地地质状况。 房地产土地使用年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地其他用地50年 五证：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证 两书：住宅质量保证书、住宅使用说明书 建设用地面积：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积 总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面与各层建筑面积之和 容积率：指总建筑面积与建设用地面积之比 建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑 套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门范围内的建筑面积，包括套内适用面积，墙体面积及阳台面积 套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等 房地产业的概念：房地产业是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租赁经营，以及中介、咨询、评估等服务的行业。属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的行业。 我国将房地产业列为四类： 房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动 房地产业的细分：房地产投资开发业和服务业 房地产中介服务业：房地产咨询业、房地产价格评估、房地产经纪业 16. 房地产业的特征：基础性、先导性、关联性、地域性、周期性、高回报高风险性、对金融业的依赖性。 第二章 房地产制度 一、我国的房地产产权类型 土地所有权、土地使用权、地役权（邻地利用权）、相邻关系、不动产抵押权、房屋所有权、不动产租赁权、典权、不动产共有、建筑物区分所有权 二、征收与征用的区别 征收：是指为了公共利益的需要，国家把私人所有的财产强制地征归国有：(1)国家安全和军事用途；(2)交通、水利、能源、供电、供暖、供水等公共事业或市政建设；(3)教育、文化、卫生、体育、环保、绿化、慈善机构等社会公共事业；(4)国家重大经济建设项目,但以具有公益性为限；(5)其它由政府兴办以公益为目的之事业；等等。 征用：是指为了公共利益的需要，强制性地使用公民的私有财产。 征收和征用的主要区别在于：征收是所有权的改变，征用只是使用权的改变。征收是国家从被征收人手中取得了所有权，发生了所有权的转移；征用则是在紧急情况下对私有财产的强制性使用，在紧急情况结束后，要把被征用的财产归还给权利人。 三、房地产产权登记的种类 总登记、建设用地使用权设定登记 、房屋所有权初始登记 、转移登记 变更登记 、他项权利登记 、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记等。 四、房地产开发用地制度 1.以出让方式取得建设用地使用权的形式：招标、拍卖、挂牌、协议 2.原土地使用者转让建设用地使用权：转让年限为剩余年限 五、房地产开发管理制度 1.城乡规划部门和房地产主管部门：房地产开发项目建设条件意见书 2.城乡规划主管部门：项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证 3.建设行政主管部门：建设工程施工许可证 4.土地管理部门：建设用地使用权证 六、房地产转让制度 1.允许转让的条件： 出让建设用地使用权的转让：（1）支付全部土地出让金、取得建设用地使用权证书（2）投资开发房屋建设完成总投资的25%（3）成片土地开发七通一平（4）房屋建成持有房屋所有权证书 划拨建设用地使用权的转让：（1）