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某房地产开发项目可行性研究报告书1 前言 房地产业是投资大风险高回报显著的行业是国家重点调控的行业之一21世纪以来房地产业已成为国民经济的支柱产业推动和支持了国民经济持续健康快速的发展但也存在着房地产开发项目不做市场调查不做可行性研究盲目上马结果造成大量房屋闲置和资金积压本文通过对蚌埠市晨光·音乐花园房地产开发项目进行全面深入的市场调查分析预测营销分析策划建设条件和方案分析财务评价不确定分析国民经济评价社会评价综合评价等论证了该项目技术经济工程环境的可行性和合理性从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的可行性意见为项目决策审定和银行贷款提供全面的依据 目 录 第一章 市场分析¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨1 一蚌埠市房地产市场分析宏观¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨1 二蚌埠市蚌山区房地产市场分析中观¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨5 三晨光·音乐花园临近区域房地产市场分析微观¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨5 第二章 营销分析¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨5 第一节 环境分析和SWOT分析¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨ 5 一环境条件¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨5 二SWOT分析¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨ 7 第二节 主要竞争楼盘分析¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨9 第三节 市场定位及营销计划¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨12 一购买对象及购买心理分析¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨12 二产品定位¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨12 三客户定位¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨12 四楼盘概念导入¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨13 五价格定位与价格策略¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨13 六卖点策划及卖点储备¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨19 七营销策略¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨20 八销售形式¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨20 九付款方式¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨20 十广告宣传¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨21 十一销售计划¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨21 十二场地布置¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨22 十三营销费用安排¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨22 第三章 建设方案¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨24 第四章 财务评价¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨26 一投资估算¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨26 二销售收入估算¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨30 三现金流量计算¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨30 四财务评价指标计算¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨30 五经济效益敏感性分析¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨31 六风险分析¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨33 第五章 国民经济评价¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨34 一直接费用与直接效益的调整¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨34 二间接费用与间接效益¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨34 三国民经济效益费用计算¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨ 34 第六章 社会评价¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨35 第七章 综合评价¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨35 第八章 其他¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨36 项目可行性研究依据¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨36 附件略¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨37 三可行性研究人员¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨37 蚌埠市晨光·音乐花园房地产开发项目可行性研究 第一章 市场分析 一蚌埠市房地产市场分析宏观 2001年以来蚌埠市国民经济持续快速健康地发展全市国内生产总值年均增幅达89％经济实力日益增强2005年蚌埠市国内生产总值2637亿元同比增长165％实现两位数的增长财政收入跨上新台阶比上年增长41亿元达到301亿元同比增长156％尤其值得注意的是城镇居民人均可支配收入达8109元比上年增长121％这是