房地产土地估价研究.doc

【论文】房地产土地估价研究 摘 要 随着我国房地产行业的飞速发展同时各形各色的附着行业也应运而生犹如雨后春笋蓬勃发展房地产估价行业是随着我国房地产行业的兴起而产生的伴随着土地的价值与日俱增则需要一个行业去评估其土地真正的价值在这个契机下房地产估价行业也与之水涨船高逐步快速发展起来当然它带动经济发展的同时许多问题也相应出现 本篇论文针对我国估价行业简略的讲述了土地估价的目的和意义土地估价行业存在的问题从而以德州市华鲁三号工业用地估价为例编写了其估价报告在估价报告中根据估价对象的实际情况和其他相关影响因素主要采用基准地价修正系数法成本逼近法来对估价对象进行测算评估其估价结果是根据委估对象的影响因素分析利用加权平均最终确定其最终价值最后针对估价行业存在的问题提出了自己认为的可行性建议 关键字工业用地基准地价修正系数法成本法 目 录 前 言 1 第1章 绪论 2 11土地估价的目的 2 12本文研究的意义 2 第2章 我国现阶段土地估价行业发展现状 4 21 总述 4 22 房地产估价行业存在的问题 4 com估价机构数量多规模小 4 com求缺乏主动性 5 com务与估价收费不匹配 5 com 商业贿赂之风没有得到有效遏制 6 com构间业务竞争无序 6 第3章 德州市华鲁三号工业用地估价结果报告 9 31总述 9 com目名称 9 com的 9 com据 9 com准日 10 com期 10 com义 10 com果 11 32估价对象描述及地价影响因素分析 13 com象描述 13 com响因素 13 33土地估价 19 com则 19 com确定及结果 20 com殊说明的事项 21 第4章 德州市华鲁三号工业用地估价技术报告 22 41总述 22 com目名称 22 com的 22 com据 22 com准日 23 com期 23 com义 23 com果 24 com殊说明的事项 24 42估价对象描述及地价影响因素分析 26 com象描述 26 com响因素 27 43土地估价 32 com则 32 com法和过程 33 com确定及估价结果 38 第5章 对我国未来估价行业发展的可行性建议 40 51完善估价法律制度和规范估价市场 40 52建立估价行业自律准则及估价行业问责制 40 53进一步加强责任感管理力度 41 54建立健全行业协作共同监管体制 42 结 论 43 致 谢 44 参考文献 45 附件 46 附表1 46 附表2 49 附表3 50 附图1 53 附图2 54 前 言 房地产估价作为一项社会经济活动古已有之而真正作为一个社会经济部门或者说一个行业在我国的出现则是近二十年的事情改革开放后随着生产要素市场的建立房地产的交易逐渐显现并日趋频繁迫切需要对市场价格进行评估以便为交易和国家税费征收提供依据 随着国有土地使用权制度的改革催生了土地估价师和土地估价机构的产生隶属建设部系统的房地产估价师也随之出现并且分别建立了土地估价师与房地产估价师的考试与注册制度以及土地估价机构与房地产估价机构的资质审批制度尽管土地估价与房地产估价的原理与方法没有不同但由于分属不同系统因而具有了不同的估价规范和不同的估价报告使用目的 房地产估价作为一门融科学与艺术为一体的行业伴随着房地产业的发展而不断发展然而由于中国特色的部门依附房地产估价与土地估价却屡屡出现形式上的分异给估价行业和估计人员带来极大的不便也为行业的发展带来了困扰因此本论文针对我国估价行业出现的问题提出自己认为的可行性建议 本论文的编写引用借鉴了很多相关的研究成果和教材但由于本人水平有限论文中定有许多不足之处恳请老师们批评指正 第1章 绪论 11土地估价的目的 在资产评估行业中土地估价已被国家设置为六大资产评估专业之一越来越被人们所重视越来越影响人们的社会经济活动 从人类历史看我们不难发现人类历代战争绝大部分都缘于领土或土地资源的争夺拥有了土地就拥有了生存的基本保障也就拥有了相应的社会地位 在市场经济高速发展的今天人们对土地资源的需求欲望更为强烈人们进行建设谋求发展除了要有足够的资金技术人员等生产要素以外更重要的是离不开最基本的生产要素土地以之作为经营和发展的基础同时随着市场经济的发展人们的投资理念也在不断地转变国家集体单位个人之间的土地资产与土地资产土地资产与资金之间也在不断地进行转换或置换人们不论希望出售转换还是购买土地面临的一个重要的问题就是希望知道土地的价格也就是土地估价问题 估价目的是委托人为什么要进行房地产 土地 评估的原因是为了满足何种涉及房地产的经济活动或何种政府行为民事行为的需要例如银行需对抵押人提供的一宗房地产进行估价而且该房地产的土地是划拨取得此时银行要了解的是当因为