20XX年房地产开发成本全过程精细化管理.ppt

42 4、施工图设计 控制要点 控制内容 控制措施 实施部门 5.施工图设计 （1）施工图设计要求 根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求 建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核。 ①市场营销部门 ②规划设计部 门 （2）报建 前期部门、规划设计部门 （3）报施图 规划设计部门 （4）审图施工配合 互审互签，明确修改意见，设计洽商 （5）面积测算 设计图纸测算与实际施工时检验相结合 43 5、销售包装设计、装修方案设计 控制要点 控制内容 控制措施 实施部门 6.销售包装设计 （1）售楼处、样板间、示范区 结合营销费用控制 施工招投标 ①市场营销部门 ②规划设计部门 ③工程部门 7.装修方案设计 （2）方案设计要求 根据扩初设计图、项目开发指导书和实体研究的结果确定方案设计要求 ①市场营销部门 ②规划设计部门 （3）材料设备选型成本方案 市场信息调研 根据设计要求确定装修材料和设备 制订装修设计目标成本计划明细表 装饰综合价格拆分分析 ①市场营销部门 ②规划设计部门 ③预算部门 （4）招投标 制订设计任务书 评审 ①规划设计部门 44 6、功能设计 控制要点 控制内容 控制措施 实施部门 8.功能设计 （1）小区建筑物功能的经济评估 市场调研 有针对性扩充建筑物功能 ①市场营销部门 ②规划设计部门 （2）市政配套方案 市政状况调研 争取政府有利条件 ①规划设计部门 ②工程部门 （3）环境方案设计 根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额 招投标 ①规划设计部门 （4）智能化设计 市场现状分析，智能化必要性分析 智能化内容控制 招投标，寻找外部合作，争取双赢 ①市场营销部门 ②规划设计部门 （5）销售承诺 保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性 ①市场营销部门 ②规划设计部门 45 7、设计变更、材料设备选型等 控制要点 控制内容 控制措施 实施部门 9.设计变更 （1）设计调整费用 设计调整符合市场需求及成本降低要求 规划设计部门 （2）设计变更洽商 严格设计变更流程 ①规划设计部门 ②工程部门 ③预算部门 10.材料设备 （1）材料及设备选型 （2）方案确定时间 在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装 ①规划设计部门 ②工程部门 ③预算部门 ④市场营销部门 （3）采购 招投标 ①采购部门 ②预算部门 54 建筑方案 景观方案 施工图 规划方案 设备策划方案 示范区设计 (1)流程与计划 （六）规划设计阶段成本控制中的几个优化 设计流程 1.在项目设计过程中进度优化 55 论证阶段 设计管理阶段 概念规划 施工图 拿地节点 策划阶段 概念规 划草案 概念规 划方案 方案 设计 扩初 设计 实施方案 施工图周期 (2)设计周期划定 概念规划周期 实施方案周期 地区 项目名称 占地面积 (平方米) 规划建面 (平方米) 土地获取 时间A 开工时间 B 开盘时间 C B－A 天 C－A 天 上海 香樟园 87,925 80,787 2003.09.23 2004.02.01 2004.06.19 131 270 广州 帝景三期 181,942 约300,000 2003.11.04 2004.02.22 2004.07.10 110 249 北京 珠江峰景 308,700 413,600 2003.12.08 2004.02.10 2004.06.12 64 187 国际花园 79,717 219,000 2004.04.13 2004.09.18 158 平均 101 216 56 （３）项目设计周期统计表 中海项目设计周期 多层项目9个月 高层项目12个月 拿地到开盘： 合生项目设计周期 57 1）采取传统工序前置: ——提前做好70%的准备工作,以“成本换时间”； —— 虽然会由于最终没有获得土地而损失前期投入，但 从总体上看认为值得。 2）采用工序并联作业： —— 在保证时间周期的前提下，尽可能将各项作业交叉进行。 3）采取规模复制模式： —— 采取“拿来主义”，再适当调改。 4）重视长期性工作： —— 对市场的调查了解把握准确。 (4)合生、中海的规划设计共性 58 概念设计 规划设计 单体设计 部品设计 初步设计 初步设计 施工图 施工图 施工开始 概念设计 设