凯尔枫尚项目竣工后评价.docx

凯尔枫尚项目竣工后评价 ——预算部 常州凯尔枫尚项目经过六年的建设将于今年年底全部交付，本人参与了五期的总包招标、标底编制审核及二至五期各分包的招标及整个项目工程结算审核，目前一至四期的工程结算已全部完成，在整个项目完工交付后很有必要对这个项目进行总结，争取在以后的项目上扬长避短。下面就这项目成本控制方面谈谈我的想法。 房地产项目的成本构成是多方面的，我主要从项目的设计阶段、招标阶段、施工阶段及竣工结算阶段四个方面来阐述一下成本的控制。 设计阶段的成本控制 设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。设计阶段分方案设计和施工图设计。要控制设计阶段的成本建议如下： 推行设计招标，择优选择设计单位 开展限额设计，有效控制造价 采用外脑对设计进行优化。 在这三个方面我认为我们公司做的都不是很到位，我们在方案设计时可能会进行招标，但施工图设计基本上没进行正规招标流程，这主要是我们的方案设计基本是外省的单位设计，有关报规划审批必须要找一家当地设计公司配合，所以一般施工图设计也是这家配合设计单位设计。影响造价的关键指标（如钢筋含量、砼含量等）要在设计招标和合同中注明限额设计，控制设计变更，超过指标的废标，中标单位设计成果如超过合同规定的限额指标，在一定比例范围内扣设计费或进行设计调整。我们项目的钢筋含量普遍比较高，特别是地库，虽然明知道高却无法让设计单位修改设计。在设计阶段预算部要参与，进行经济论证。凯尔枫尚的外立面采用了多处圆弧，虽然增加了美感，但对外立面总包施工、门窗、遮阳等项目施工和造价都带来了不小的影响。还有地库汽车出入口的钢结构采光棚设计本人认为完全优化一下改成轻型钢结构形式，可以节省造价。施工图设计完成初稿，召集公司工程中心、成本中心、工程部、预算部对图纸进行详细审查，发现问题及时修改，尽量减少施工过程中的变更，对某些施工做法和用的材料进行优化，以节约成本。在图纸完善的情况下可以会同成本中心和预算部，编制该项目的目标成本，经过充分的讨论后确定目标成本的各个指标，在工程招标、施工、结算过程中严格按照已确认的目标成本执行，若有变动要详细说明理由，经相关部门领导认可后方可实施，做到成本预控，而不是事后控制。 招标阶段的成本控制 招投标阶段是建设项目成本控制的一个重要关键环节。本人认为如想在招标阶段很好的控制好成本，首先要前期招标所需的资料要齐全，比如招标图纸一定要审图中心已审合格修改过的图纸（在送审之前我们自己公司已内审修改过），承包范围要描述清楚，现场要具备开工条件（不然中标单位中标后在一定的时间内一直不开工会引起不必要的索赔），现场场布图确认，其次竞争要充分，只有找到实力强信誉好竞争力强的施工企业来参加投标，这样竞争才充分，目前我们公司招标推荐单位的渠道还不够广，挂靠单位较多，甚至还出现陪标或串标的现象。还有本人建议报名后先考察，资格预审后再参与投标报价，如该单位工程没特别难度的，就是在合格投标人中选最终最低投标价的单位中标；如该单位工程工艺较复杂，施工难度较大，可综合考虑该投标单位已施工过类似工程的优先，造价上可适当考虑合理低价中标。再次编制好工程量清单、招标文件和合同主要条款也是控制好成本的关键，招标文件作为要约文件，既是投标单位投标报价的依据，也是中标后签订合同的重要依据。为控制成本，一般工程均建议采用总价包干（招标图纸范围内的，招标文件另行说明的除外）的方式招标。某一单项工程招标结束后要分析一下是否超目标成本，如超要分析产生的原因。 施工阶段的成本控制 招标结束，确定施工单位，合同签订完毕，下一步就是进入施工阶段。施工阶段的成本控制对建设单位来说是一个动态的过程。首先招投标部门要与工程部进行合同交底，把招标过程中的一些情况告知工程部。开工前工程部组织监理单位、施工单位对施工图进行认真审图，把发现的问题及时反映给设计单位，组织图纸交底，做好图纸交底纪要，尽量做到变更在前，施工在后，不要做返工活。由于一般工程施工工期比较长，特别是总承包工程甚至长达三年，在合同中要详细约定在施工期间人工单价或材料价格发生变化怎样调整，一旦发生可有条款执行。现场设计变更、工作联系单及现场签证，一定要严格按照公司相关流程执行，无特殊情况应先审批后执行，严禁未经公司相关部门同意擅自变更。工程部要对照图纸，每月会同预算部、监理对施工现场进行巡检，对不按图施工（修改做法，减少子目工程量）的地方就行记录，工程部、监理、预算部及施工单