葫芦岛房地产考察报告发布-公开课件.pptVIP

东方国际花园 连山区 占地200亩 建筑面积30万平米 销售均价3500元/平米 物业管理费1.9元/平米.月 配套： 2000平米会所 1000平米国际双语幼儿园 智能化小区物业管理 开发公司为本地开发商辽宁正业企业集团房地产开发有限责任公司 天马.水木清华 龙港区 占地 71331平米 建筑面积105591平米 均价2700元/平米 物业管理费1.5元/平米.月 配套： 实验三小、实验中学、一高中、连湾实验中学 玉皇商城、小商品城、装饰城、东风名车超市、汽配城 美星花园 兴城 占地15万平方米 建筑面积24万平方米 均价3100元/平米 物业管理费1.2元/平米.月 配套 古城、温泉、首山、海滨浴场、菊花岛五大景区为一体，成为我国北方沿海著名旅游疗养胜地，国家各部委在此的疗养院多达67家。每年吸引数以万计的游客来这里旅游度假。 葫芦岛市房地产市场情况 * 土地来源 葫芦岛市土地供给受制老城区拆迁改造压力大，其新增供应土地主要来源于，棚户区改造新增的建设用地；城市外延征占的新增建设用地。 城市新区中心区将不断完善建设，大量土地被征用，土地供应已接近饱和。可供的土地贮备已寥寥可数。政府在此背景下，提出“三位一体”的发展规划，强调向西偏移，与兴城靠近的开发方向。 土地供给 葫芦岛市房地产市场情况 * 已建成项目 在建成项目 可开发土地 岔沟片区 葫芦岛市房地产市场情况 * 土地价格： 葫芦岛市自2005年以来，土地成交价格持续保持较为平稳水平。目前来看，以葫芦岛市本土开发商为单一开发主体的市场格局使土地一级市场竞争并不激烈。 据了解，2005起年葫芦岛市土地市场依据地级不同，成交价格多为610元/平方米、710元/平方米（楼面价格）两种价格。 2006年龙湾大街旁市政府北侧一块10万平米居住用地，成交价格为楼面价格710元/平方米；2007年9月土地出让，五里河东侧98000平方米的居住用地（天马水木清华项目）成交价格为楼面价格665元/平方米； 2006年以来，葫芦岛市开发面积达到403万平米（包括新增建设面积和上年未完工在建面积），本地大型开发企业拿地热度持续走高，但是，葫芦岛市的土地成交价格小有升幅，变动不大。这与当地政府针对本地房地产市场个发展特点，所形成以控制土地价格换取发展效率的思路有关。 葫芦岛市房地产市场情况 * 需求结构 葫芦岛市2006年人均住房面积已达到23.2平米，在全国范围内处于较高水平。这与其作为老工业城市，工矿企业职工所占比重巨大，其住房来源多由工矿企业福利分房所得，因此人均住房面积较大。 葫芦岛住房需求主体为本地区常住人口，其中主要包括棚户区改造带来的刚性需求，工矿企业职工的居住需求；适婚人群分户构成的刚性需求；为改善居住条件，追求更高品质住房的中高端群体。此外，外省人员投资性置业所占比例偏低，约为10%。 * 供给分析 单位自建房：在2002－2005年房地产市场发展低迷时期，市场供应有限，对于单位职工的住房需求，大型企事业单位通过集资建房自给自足。但随着房地产的快速发展，市场中更为完善，丰富的产品供应不断增加。住房需求从市场中得到有效满足，单位集资建房的规模逐渐下降。 棚户区改造：自市政府于05年进行大规模“棚户区改造”以来，每年保持50万平方米开发速度，随着城市化改造的步伐加快，至2010年，仍将保持规模稳定的开发速度，稳占有住宅市场的一席之地。 商品房：随着05年房地产市场的逐渐复苏，开发量也逐年增加成为住宅市场的供应主体。截止到2006年底，房地产完成投资15.2亿元，比上年增长14.7%，随着城市发展规划的不断落实，商品房的开发量将近一步加大，始终保持市场供应主体。 供给结构： 葫芦岛市房地产市场情况 * 住宅价格 2006年房地产成交量井喷，价格快速提升。 2007年房地产成交量稳定增长，但价格涨势强劲。 2005～2007年葫芦岛市商品房成交量和销售价格 年 度 指 标 2005年 2006年 2007年 （截至10月) 成交量 （万/m2） 面 积 58.6 98.6 110 增长率 13.3% 68.4% 22% 销售价格 (元/m2) 价 格 1345 1