江苏某上市公司宏观形势、房地产行业及融资专题研讨会....docVIP

中南集团宏观形势、房地产行业及融资专题研讨会 第一部分 专家核心观点 一、王小广（国家行政学院决策咨询部研究员） 1、中国经济正在发生阶段性、大周期的变化，7%或是我国经济增长速度的底端，后两年的经济增长速度还会继续放缓，但是经济质量将得到提升。 2、新一届政府的政策可以概括为调整、改革和整顿。 （1）其中“调整”包括调整经济发展目标，调整发展战略和模式以及调整政策； （2）“改革”主要指克强经济学，具体包括相信市场，放松管制、结构性改革、制定宏观调控政策的上下线以及金融财政运作，盘活存量四个方面； （3）整顿主要包括反腐败、房地产软着陆以及市场秩序的整顿。 3、房地产企业的应对措施 （1）要适当降低目标,降低降格，增加销量。 （2）创造一种房地产的商业模式来改造城市，不是扩张城市，通过城中村的改造，保障房等方法，和政府交换土地。 二、朱中一（国房地产业协会副会长兼秘书长） 1、当前房地产行业既处于机遇期，也处于关键转型期。 （1）我国目前的城镇化率与发达国家70%的城镇化率相比，房地产业未来发展空间还很大； （2）房地产业已经由过去的快速发展期转入平稳发展阶段，今后房地产业需向产业化方式转型，并注重产品性能的提高，与绿色建筑接轨。2015年好的项目必须执行高强钢筋混凝土。 2、政府以满足刚性住房需求和改善性住房需求，抑制投资和投机性需求。目前在解决群租问题，所以政府提供出租房，这也是一个机会。 3、当前房地产市场差异化问题非常突出，一线城市土地供应量有限，地王频出，房价上涨压力大；而三四线城市及部分二线城市的供大于求的问题突出。房地产企业必须关注地方政府的发展规划，避免造成过度开发。 4、非住宅市场的未来发展空间很大。一是产业地产，比如产业园区；二是商业地产，但要做好商业网点的规划和建筑智能化；三是旅游地产，不局限于去旅游区搞地产；四是养老地产，以居家养老为基础，还有老年公寓、社区配套服务及养老机构。 5、房地产企业一定要顺势而为。一是要看到利润收窄是必然趋势，加强经营管理；二是未来推进住宅产业化，从地产商向房地产的转型，进一步做好产品；三是认识到优胜略汰的问题，但也不会形成行业垄断。 三、孙立坚（复旦大学金融研究中心主任、经济学院副院长） 1、房地产是资金密集型行业，当今我国是被动的货币政策。从金融的需求来看，2013年两会热点话题中首位是稳定物价、医疗改革、社会保障和收入分配等民生问题。已造成实体经济的收益下滑。 2、金融创新已经到了必要性和紧迫性 （1）美国和日本的大量量化宽松的货币政策，采取非常规政策，直接去购买长期债券，造成人民币的升值，中国大量外汇占款的贬值。 （2）财富管理是消费和投资的基础。最近的消费完全来自政府的消费，一旦政府撤出就会造成经济下滑。 3、当今出现了实体经济的空心化，尤其是中小实体企业享受不到国家金融服务，资金流向影子银行。 4、大部分资金资源都在大银行里，房地产企业将来要警惕地方政府的征收账款，有效控制这种投资方式。 5、金融为实体经济服务的路径 企业家金融与科技强国 关系型金融与制造强国 市场金融与财富管理 消费金融与培育内需 政府金融与造福民生 全球化金融与人民币全球化 四、赵力群（博士生导师、华东理工大学MBA教育指导委员会委员） 1、宏观形势 （1）2014年的增长率是6-7%，接近经济的硬着陆。 （2）货币扩张的无极致。新的增加增长动力是城镇化，信息化，和民生建设，城镇化是重中之重。 房地产融资模式创新 分拆上市，扩宽融资渠道，提高盈利率 内保外贷模式，境外银行与境内公司的合作，如大连万达。 私募基金模式，如中宏股份，借助旅游产业基金。 信托基金融资模式，复兴集团，信托和PE模式的结合， 资产证券化的模式，最重要的金融创新模式之一，如华侨城 境外发债融资模式，高杠杆扩张，如金地集团 借壳上市模式，绿地集团借壳上市 发行优先票据的模式，以企业资产来担保。可以优化债务结构。 3、为中南集团提出的五大问题 在融资成本、风险，结构的基础上，如何创新融资模式，如何运作放大融资效应 集团的经营战略如何由规模化向提升核心竞争力的软投资、新资产转变 如何实现向住宅地产开发向住宅、商业、产业地产联动开发 集团的产业结构战略如何实现由施工到房产的两元结构向产业资本和金融资本结合驱动的发展模式。 根据国家体制的实现，如何使经营城镇成为房地产 五、朱凤泊（（北京太阳城集团董事局主席） 1、险资进入养老产业，在拿地和出资上优于民营企业，抬高了养老地产的进入门槛。 2、国家顶层设计是“9064” 3、今年有大量海外热情流入，看好中国的养老地产。未来10-20年一床难求的境地，热钱已经蠢蠢欲动，而我们还停留在用什么模式进入养老地产。 4、养老地产应该采用住宅和持有物业型的养老综合体来发展，满足50后的多重需求。