房地产企业如何合理编制项目目标成本.doc

房地产企业如何合理编制项目目标成本 本文档格式为WORD,感谢你的阅读。 　　摘要：房地产企业编制项目目标成本已经成为各开发企业的核心竞争力。在实际编制目标成本的过程中，由于受到房地产企业的经验底蕴度、产品成熟度等客观因素的影响，不同房地产企业编制目标成本的精度和细度差异较大。为了解决这个难题，房地产企业普遍的做法是分阶段编制目标成本，并且明确每个阶段的编制重点及要求，从而降低编制难度。 　　关键词：房地产企业；目标成本；控制对象；编制步骤 　　F293.33 A 　　在实际编制中，行业的惯用做法是将整个成本编制分为匡算、估算、概算、预算和结算5个阶段，其中施工阶段的预算是企业签署成本责任书的依据。[1]在房企成本编制的几个节点上，理论上来说，结算不能超过预算、预算不能超过概算、概算不能超过估算。[2]从整个成本的演变过程看，伴随图纸设计的深入和完善，整个成本编制是一个由粗到细的过程。 　　从当前优秀房地产企业目标成本编制的实践来看，通常会对从投资拿地到项目后评估每个阶段的目标成本都有明确规定，包括参与部门和编制的重点，并将目标成本编制明确分解为土地版、启动版、定位版、方案版、扩初版和施工图版（具体如下图所示）。对于土地版、启动版的目标成本编制，各个企业之间差别不是太大，难点关键还是在定位、方案和扩初3个版本，为了方便阐述，我们将这3个版本称为目标成本的V1、V2、V3版。[4] 　　精细化成本管理的企业往往将这3个版本的成本测算与控制的要点锁死，这样，不管产品标准化的程度有多高，都可以按照这种方式进行控制。下面，我们按照这个几个阶段，具体分析其目标成本编制的要点。 　　一、概念设计阶段重策划，强调价值最大化 　　1.概念设计阶段目标成本V1版的策划 　　在概念设计阶段，目标成本的制定需要强调策划思想，核心在于通过项目策划及产品策划，实现价值的最大化。在具体执行中，成本策划强调在设计工作开展之前，结合营销定位报告，对概念设计多方案组合进行成本匡算，通过对各类型产品的成本配置模块进行经济性测算和比选，找出盈利最大化的产品组合，形成对下一步设计工作的限额控制指标。 　　2.概念设计阶段目标成本编制要点与依据 　　该阶段的目标成本编制如下：一般会在营销定位后10个工作日内提供成本测算初稿，以供决策参考；项目定位通过后5个工作日内，编制完成概念设计阶段的目标成本（V1版）正式稿。 　　这个阶段的目标成本测算的关键点在于对产品组合方案、路网布置方案、停车布置方案、场地标高方案等四大方案进行管控（具体如下图所示）。只要控制了这四大方案的目标成本测算，概念设计阶段的目标成本编制就基本不会有太大的偏差。在实际编制过程中，需要设计、工程、营销、物业和客服等部门共同参与。 　　概念设计阶段目标成本编制要点 　　（1）重点控制对象 　　项目产品组合、成熟产品运用、可售比、项目公建配套、路网配置、停车布置等重点控制内容，以及对建筑平面、户型结构、主要设备、停车方式及比率等的可行性及经济性进行预研究。 　　（2）编制依据 　　a.项目地块红线内外情况、政府规划要点等信息； 　　b.产品类型、面积指标、户型配比、预期售价等信息； 　　c.区域内同档次或相似产品的成本构成及价格水平； 　　d.已结算类似项目的含量及造价数据； 　　e.项目风格及重大技术解决方案； 　　f.成本配置标准化体系。 　　（3）编制步骤 　　营销建议→根据产品组合盈利方案快速进行成本测算→项目定位→成本适配测算→设计指引→概念设计方案→目标成本（V1版）。 　　（4）用途 　　在设计工作开展之前，按项目总体经营要求和市场定位，给出一个相对宽松的成本控制区间范围，以便于营销形成设计指引，并对概念设计单位交底。 　　二、规划设计阶段重指标，限额设计是关键 　　1.规划方案设计阶段目标成本V2版的策划 　　方案阶段的目标成本编制，要强调对概念阶段确定指标的承接，其中，做好限额设计是关键。在该阶段，成本策划应该事先下达上一阶段所形成的限额设计指标，列入方案设计任务书，并在方案设计的阶段性成果形成过程中进行同步成本测算、评审与验收，而后依据最终完成的规划及建筑设计方案编报目标成本测算表，并形成对下一步设计工作的限额指标分解与下达。 　　2.规划方案设计阶段目标成本编制要点与依据 　　该阶段的目标成本编制如下：一般会在取得方案审查意见书后10天内完成。由设计部明确技术指标和建造标准，在此基础上，造价合约部对启动版目标成本进行优化。方案阶段的目标成本就是基准版目标成