香港住宅市场分析.pptx

香港住宅市场分析 图：1980-2017年香港GDP及同比 经济环境(1)：GDP-与内地关系更加紧密，促进香港经济高速发展，目前经济处于稳定增长期 资料来源：IMF，中国指数研究院整理分析 注：1美元=6.2元人民币 1980年后，随着香港与中国内地联系不断加强，香港经济高速发展。1998年由于亚洲金融风暴，GDP出现负增长，同比下降6.0%。1999年起稳步回升。2008年金融危机对香港经济造成严重影响，GDP又一次出现负增长。近两年经济恢复发展，GDP达到2437亿美元，同比增长5%。根据IMF预测，未来几年香港GDP增速约4%，2017年可达到3637亿美元。 图：1950-2012年11月美国人口及增长率 经济环境(2) ：人口-香港人口稳定增长，密度高 资料来源：IMF，中国指数研究院整理分析 香港面积约为1100平方公里，与北京顺义区相当。目前人口超过700万，是世界上人口密度最高的地区之一。根据IMF预测，未来五年香港人口将持续稳定增长，年增长率约为0.8%。 图：1980-2017年香港失业率 经济环境(3) ：失业率-十年来香港失业率不断下降，目前处于历史较低水平 资料来源：IMF，中国指数研究院整理分析 从近年数据来看，2003年香港失业率最高，达到7.92%。之后稳步下降，2008年降至3.52%，但紧接着的金融危机使得香港失业率有所上升。随着近两年经济的稳步发展，失业率开始下降，现已低于之前三十年的平均值3.77%。 图：2002-2013年1月港币兑人民币月平均汇率 经济环境(4) ：汇率-港币兑人民币不断下跌 资料来源：interbank，中国指数研究院整理分析 注：1港币=0.81元人民币 港币长期以来与美元挂钩，因此港币兑人民币汇率走势与美元类似。2005年之前，汇率略高于1。2005年7月人民币汇改之后不断下跌。2008年全球金融危机，汇率跌至0.88，之后进一步下降，目前约为0.81，未来仍有继续走低可能。 经济环境(5)：利率-基准利率处于历史低点，接近于0 图：1992-2012年12月香港基准利率 资料来源：香港金管局，中国指数研究院整理分析 港元盯住美元的联系汇率制令香港货币政策与美国挂钩，因此香港金管局通常会追随美联储的利率调整。从二十年走势来看，目前香港基准利率处于历史低点，仅为0.5%。 香港各银行有权自行决定存、贷款利率，目前香港房屋贷款利率介于2.5%-3%之间。 注：1港币=0.81元人民币 图：1994-2012年10月香港房屋价格指数 住宅价格(1)：香港房价自03年起不断上涨，目前已超过1997年高点 资料来源：香港差饷物业估价署，中国指数研究院整理分析 根据香港差饷物业估价署公布的私人住宅价格指数看，除2008年金融危机外，近十年香港房价不断上涨。2012年上涨势头继续，1-10月累计涨幅达24.0%，10月房价指数达到223.2点，而1997年亚洲金融危机爆发前最高点仅为172.9点，目前已超出29.0%。 注：1港币=0.81元人民币 图：1997-2012年12月香港住宅单价 住宅价格(2)：香港住宅价格昂贵，目前单价达8560港币/平方英尺 从香港美联物业统计数据看，以实际使用面积计算，至2012年12月，全港住宅单价为8560港币/平方英尺，约合7.5万人民币/平方米（1997年10月的上轮高点为7761港币/平方英尺）。 根据中国指数研究院全球十大城市住宅价格指数，香港房价位居第一，超过新加坡、纽约、伦敦等地。 注：1港币=0.81元人民币 资料来源：美联物业，全球房地产指数系统，中国指数研究院整理分析 *美联楼价走势图于08年至今乃根据全港100个著名中小型私人屋苑的成交个案，计算加权平均数，而95至07年则以50个屋苑计算 表：2012年4季度全球十大城市住宅价格指数 平均售价 （实际） 平均售价 （建筑） 图：1985-2012年10月香港新落成住宅数 住宅供应：近五年香港住宅供应严重不足，是房价上涨的重要原因 从香港新落成住宅数量看，1985-2006年间，平均每年新落成住宅数为27767套。而2007至2011年平均落成住宅数仅为9852套，仅为之前的三分之一。主要原因在于土地推出量不断下降，1995年曾达到125.7公顷，1998年下降至24公顷。2013年，香港政府计划加大土地供应。 注：1港币=0.81元人民币 资料来源：香港差饷物业估价署，中国指数研究院整理分析 图：2003-2012年10月香港住宅买卖合约数及同比增长率 住宅成交(1)：成交量处于历史较低水平，但2012年下半年增长迅速 从长期住宅买卖合约数量看，由于近两年来香港政府不断出台新政策限制外来资金进入香港楼市，目前