论不动产异议登记-法律专业论文.docx

3 3 告登记两种。异议登记，是保全物权的临时登记；预告登记，是保全债权的临时 登记2。异议登记是保护真实权利人的暂时性措施，它将登记可能有误的信息通 过法定程序记载于登记簿，以警示社会公众。 该制度规定在《德国民法典》第892条得到体现，其规定如下：为权利取得 人的利益，关于以法律行为取得土地的物权或者土地物权之上的物权的情形，土 地登记记载的内容应为正确，但是如果土地登记簿上记载有对抗此项权利的正确 性异议抗辩时，或者取得人明知此项权利不正确时除外。 另根据《德国民法典》第899条规定：“有第894条的情形时，对抗土地登记 簿的正确性的异议，可以纳入登记。 异议抗辩的登记，根据假处分的原因，或者根据因不动产登记簿的更正涉及 到利益的人的同意进行之。对假处分登记的许可，不必查明异议抗辩的权利已受 损害的事实。” 《德国民法典》第894条规定：“土地登记簿内容，关于土地上权利、权利上 设定的权利，或第892条第1项对处分权的限制，如与事实不一致，致使权利登记 人、未正确记入、登记不存在之负担或限制．而受损害时，受损害人得请求涉及 的权利人同意，在土地登记簿上为更正。” 由此可以看出，德国民法中的异议登记是更正登记的一种前置保护方法，异 议登记的发生原因和更正登记相同，正是二者的结合完善了权利保护链。而异议 登记的适用范围有：第一，物权的合意自始欠缺或者物权合意为无效、被撤销等 缺乏效力的情况。由于德国民法采物权行为理论，在债权合意之外尚有旨在发生 物权变动效力的物权合意，所以物权合意的瑕疵自然会影响到物权变动的公示， 因此可基于物权合意不存在或无效申请异议；第二，登记簿对物权状况的记载与 真实的物权合意不一致；第三，物权变动未体现在登记簿中；第四，登记机关的 错误。其中，第二种，第三种情况皆与第四种情况存在交叉重叠。但综而观之， 能引发异议登记的登记错误皆须为与登记公信力具有实质性关联的登记错误。3 二、瑞士民法中不动产异议登记 《瑞士民法典》第961条第1项规定，有下列情形之一的，可以为假登记：第 一，为保全所主张的物权；第二，法律准许补充证明的。第966条援定：“申请 人无法为不动产登记簿上的处分提供书证的，应驳回其申请。已经有法律原因书 证，但必须补充处分权书证，经过所有权入同意或者法官的处分，可以进行假登 2 【日】铃木禄弥：《抵押制度的研究》，第 349 页 3 索欣：《异议登记制度研究》，上海交通大学，硕士学位论文 4 4 记。 根据《瑞士民法典》第961条第2项和第3项规定： 假登记是经过全体当事人 同意或者依据法官的命令作成，只要该登记的权利被确认，该物权的效力追溯至 假登记之时。对假登记的申请，法官应该依快速程序裁决，并在申请人以初步证 据证明后准予假登记。在假登记中应确定其时空效力，在必要时，还应规定向法 官主张权利的期间。 瑞士法上假登记的效力基本上等同于德国法中的异议登记，它也不具有冻结 土地登记簿的效力，原登记入仍可为处分，但当假登记因判决最终被证明是正确 的，则登记名义人在此期间内的处分行为不生效力。假登记去权利人不能被视为 真实的权利入，他对登记的不动产无处分权。 可以看出，首先，与德国法一样，瑞士法上的假登记是以登记公信力的存在 为制度基础的。即假登记的作用在于“通过保全物权来击破登记公信力”4。并 且同德国法一样，它在构造上具有双重性，即它也不具有冻结土地登记簿的效力， 原登记人仍可为处分，并仅在异议被证实正确的情况下使该处分失效，反之，原 处分有效。其次，为了防止异议滥用，瑞士法中要求在假登记中确定时空效力， 和必要时向法官主张权利的期间。最后，法院在审核假登记申请时,依照快速程 序裁决,在申请人以初步证据证明后即可,很好的体现了假登记的低本高效以及 其作为临时保护程序的价值。 三、日本民法中不动产异议登记 日本物权法上的预告登记制度与德国法上的预告登记制度不同，它是一种与 德国法上的异议登记制度相对应的一种制度。根据《日本不动产登记法》第3条 和第34条的规定，预告登记是指因作为登记原因的法律行为无效或被撤销而提起 的登记之涂销或回复之诉讼时，由受诉法院就既存登记已有提起诉讼的事实的， 为预告第三人，依职权嘱托管辖登记所将诉讼事实记载于登记簿的登记。预告登 记以涂销既存登记或回复原来的登记为目的，其保全的是物权请求权。例如，甲 通过欺诈致使乙出卖其房屋并办理所有权移转登记，后乙请求法院撤销该买卖合 同和涂销登记，如果没有预告登记，丙不知甲的物权存在瑕疵而取得该房屋，当 乙胜诉时，就能从丙处追回该房屋；然而通过预告登记，丙可以知悉甲和乙诉争 的事实，能够避免因为信息不畅而可能遭受的损害。异议登记存在的理由便在于 此。 4 [日]铃木禄弥：《抵押制度的研究》，第 358