公寓营销政策_买房送装修活动方案8.29.doc

word格式文档 专业整理 公寓营销方案 一、背景 1、公寓产品目前现状： 1）公寓产品定位： 剩余房源表： 楼层\房号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 20 东 东 东北 北 北 北 北 西北 西 西 西 西 西 西 西南 南 南 南 南 东南 东 东 东 东 19 18 17 16 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 目前公寓剩余94套+平层54套，剩余总建筑面积约7751㎡，售价7500-10000元/㎡ 5-15层： 北向小户型公寓，剩余32套，主力面积段：55-56㎡，均价7686元/㎡， 南向小户型公寓，剩余15套，主力面积段：55-56㎡，均价9076元/㎡ 西向小户型公寓，剩余8套，户型面积：50.33㎡，均价9058元/㎡ 东向小户型公寓，剩余13套，户型面积：50.33㎡，均价8744元/㎡ 东北小户型公寓，剩余11套，户型面积：63.62㎡，均价8856元/㎡ 东南小户型公寓，剩余6套，户型面积：63.62㎡，均价9360元/㎡ 西北小户型公寓，剩余7套，户型面积：63.62㎡，均价9194元/㎡ 西南小户型公寓，剩余2套，户型面积：63.62㎡，均价9911元/㎡ 平层： 16、19、20层，剩余总面积2405㎡，剩余公寓54套， 16层主力面积段：51-66㎡，均价6608元/㎡，19层剩余总面积932㎡，20层剩余总面积833㎡，整层均价5700元/㎡。 2）公寓产品分析： ?产品优点： ①现房，即买即住 ②层高5.4米，买一层得两层 ②质量过硬，市内最优，2015马鞍山唯一安徽省年度代表工程 ③城心地段，市中心最繁华地段唯一在售公寓项目，地段优势明显 ?产品缺点： ①部分户型采光差，靠近铁道有噪音 ②和市内其他品牌公寓产品相比，价格偏高 ③户型少，可供客户选择户型少 ④物业、景观、学区方面优势不明显 ?卖点分析： 市中心核心地段 ☆☆☆☆☆ 商圈内稀缺产品 ☆☆☆☆☆ 工程质量保证 ☆☆☆☆☆ 丰富的户型面积 ☆☆☆ 多功能使用空间 ☆☆☆ 配套完善自有商圈 ☆☆☆☆☆ 3）主要竞盘分析： 序号 市区内竞争楼盘 销售信息 精装均价（元/㎡） 毛坯均价（元/㎡） 户型（㎡） 层高（m） 交通 地段 项目地址 所在城区 1 万达广场 在售精装soho公寓30层，面积为40—76㎡，总价21万起。 5250起 　 40-76 3.5　 ★★ ★★ 太白大道与钟山路交汇处 城南 2 和泰·国际广场 和泰公寓43—50㎡，总价23万起送全系品牌精装，民用电、燃气全入户，商铺18-670㎡不等。写字楼面积85-773㎡，均价5300元/㎡，月租32-40元/㎡。 5300起 　 43-50 2.9　 ★★★★★ ★★★★ 马鞍山市江东大道与雨山路交汇处 南 3 巴黎国际广场 目前现房在售，面积39—64㎡，折合价2880元/㎡起。一次性付款94折，按揭97折。 　 2880 39-64 5　 ★★★★★ ★★★ 马鞍山解放路与花山路交叉口（解放百货对面） 北 4 伟星时代广场 在售公寓，面积段40—55㎡，均价5300元/㎡， 一次性付款97折，贷款98折。 　 5300 40-55 3.5　 ★★★★★ ★★★ 红旗路与湖南路交汇处，原商业大厦 西 5 朝辉东方城 挑高公寓总楼层20层3梯14户，133㎡使用面积， 中间户一口价38万。 　 2857 133 4.95　 ★★★ ★★★ 东至滨河路，南至花园路，西至慈湖河路，北至湖南路 东 6 恒泰达观天下 70年产权loft，目前在售高层现房10、11号楼，面积68㎡、75㎡，拓展后面积达144㎡。折合价3000元/㎡ 　 6000 65-75 5.2 ★ ★ 河海大学对面 西 7 大台北 在售3号楼，共19层的复式公寓及台商综合型办公楼。5.2米挑高复式公寓面积55㎡，买一层送一层，总价25万起售 　 4550 55 5.2　 ★ ★ 湖南东路与霍里山大道交汇处西南方(绿地对面) 东 2、公寓销售目前现状： 1）到访少：区域意向客户少，公寓投资市场遇冷 2）去化慢：竞盘产品同质化，价格无优势，回报低 3）拓客通路：费用少，公寓客户搜寻困难 4）置业顾问新老接替：公寓项目不熟悉，销售经验不足，说辞缺乏感染力 5）客群分析： 客户来源 项目周边、及市区客户，拆迁客户，外地投资客户 客户行业 小企业主、小商户老板、事业单位、外地务工或经商 客户年龄 30-60岁 购买动机 多数二次置业、过渡型置业 关注重点 地段、价格、户型、楼层 显著特征 喜欢便捷、看中地段潜