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房地产工程管理体系的建立与 关键工作的实施 2008-12 zhouhaijing 一、房地产项目工程管理概述 二、房地产项目范围管理（合同管理） 三、房地产营销配合工程的实施 四、房地产项目时间管理（计划管理） 五、房地产项目成本管理 六、房地产项目质量管理 七、房地产项目工程现场管理 八、房地产项目风险控制 一、房地产项目工程管理概述 二、房地产项目范围管理（合同管理） 三、房地产营销配合工程的实施 四、房地产项目时间管理（计划管理） 五、房地产项目成本管理 六、房地产项目质量管理 七、房地产项目工程现场管理 八、房地产项目风险控制 房地产项目工程管理概述 一、房地产工程管理背景分析： 1、房地产项目工程管理现状 甲方身处何位？房地产工程项目是由不同的工程管理主体（施工单 位、监理单位、房地产企业、政府建设主管部门、设计院等）共同 管理完成的。 由于这些工程管理主体对房地产工程项目所承担的责 任、需求及期望不同，他们所采用的工程管理方式也是不同的。 高校的工程管理教育，基本上是基于施工单位的角度讲工程管理。 房地产企业工程管理不能只靠经验，更重要的是科学的系统的管理 方法。 各个房地产企业，因经营理念、背景条件、发展阶段不同等原因， 采用的工程管理方式不尽相同。没有统一的管理标准，相互学习与 借鉴难度大。 房地产项目工程管理概述 2、目前房地产企业工程管理普遍存在的问题： 肢解分包，自己变成总承包。充当总承包的角色但并没有用总承包 的方式管理（组织管理、甲供材料） 公司组织架构设置、管理基本是强矩阵式（按专业部门）设置， “走技术专业化道路，误入歧途”。 承建单位管理水平较低，强调技术型管理、弱化管理型管理 投资商、开发商不分； 施工单位变为投资商 其实，房地产开发商工程管理 “系统协调”角色，比总承包单 位的范围更加丰富（营销、设计、工程管理、资金协调能力），但 是具有系统协调能力的人才不足 房地产项目工程管理概述 3、问题产生原因： 建筑产品多样化、专业化，大量专业化公司的出现。智能化系统； 幕墙、消防等深化设计专业性强； 施工单位管理落后，不能及时跟上市场发展变化，没有综合整合能 力，成本较高； 房地产企业营销观念贯穿及执行总承包单位无法实现，信息不对称 造成的决策差异，无法满足我们经营进度的要求； 信任危机：没有长期的、铁杆的合作伙伴； 房地产项目工程管理概述 二、房地产企业与施工企业工程管理观念的本质区别 工程成本 投资回报 工程成本 投资回报 施工进度 工艺质量 经营进度 产品质量 施工进度 工艺质量 经营进度 产品质量 房地产项目工程管理概述 施工进度：按规范施工，保证工艺质量的正常施工所需的工艺进度 经营进度：开盘、回款。抢市场、抢开盘节点。目前样板间较快速 度25天。上市公司要保证利润压力更大。 工程成本：比较简单的施工成本控制，赚分包差价 投资回报：投资控制，包括分包差价，更重要的是溢出成本定价部 分 工艺质量：按图施工，符合国家规范、标准的要求 产品质量：保证工艺质量基础上的品质提高，注重使用功能及人性 化设计、做好客户服