营改增政策疑难问题解答.docVIP

营改增政策疑难问题解答  ? ? 为统一全市口径，有效推动营改增工作，引导纳税人适应新税制、获益新税制，依据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及财政部、国家税务总局相关规定，结合总局培训、视频通报会上明确的事宜，经研究，现就有关问题明确如下。 ? 第一部分 政策问题 ? 1. 纳税人以无形资产或不动产作为投资，应按规定缴纳增值税。 2.关于保险公司在承揽业务时送的洗车卡、油卡等是否视同销售的问题 在承揽业务时送的洗车卡、油卡等，要视同销售处理。销售实现时间为洗车卡、油卡等消费卡实际赠送的当天。 总局明确的销售货物时无偿赠送的服务，如销售空调同时免费安装所指的情形是指与销售货物密切相关的服务。 视同销售的服务能够取得抵扣凭证且符合抵扣范围的，其进项税额可以抵扣。 3. 在会计制度上按“固定资产”核算的不动产，其进项税额如何抵扣？ 2016年5月1日后取得并在会计制度上按“固定资产”核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。 （1）2016年5月1日后，纳税人购入的原材料等物资用途明确，直接用于不动产在建工程的，其进项税额的60%于取得扣税凭证的当期直接申报抵扣；剩余40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月申报抵扣。 （2）纳税人购入的原材料用途不明的，可在购入当期按规定直接抵扣进项税额。将已抵扣进项税额的原材料用于不动产在建工程时，应将已抵扣进项税额的40%在材料领用当期转出为待抵扣进项税额，并于转出当月起第13个月再行抵扣。 （3）2016年5月1日后取得并在会计制度上不按“固定资产”核算（不包括在会计制度上应按“固定资产”核算而未核算的）的不动产或者不动产在建工程，其进项税额可以一次性全额抵扣。 4. 关于房地产公司一般纳税人一次购地、分期开发的，其土地成本如何分摊的问题 房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按以下顺序计算当期允许扣除分摊土地价款： （1）首先，计算出已开发项目所对应的土地出让金 已开发项目所对应的土地出让金=土地出让金×（已开发项目占地面积÷开发用地总面积） （2）然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款： 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所对应的土地出让金 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 （3）按上述公式计算出的允许扣除的土地价款要按项目进行清算，且其总额不得超过支付的土地出让金总额。 5.关于土地价款的扣除问题 房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费等。 允许扣除的土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 房地产开发企业从二级土地市场取得的土地使用权，凭取得的增值税专用发票抵扣进项税额。 6.关于房地产公司销售不动产纳税义务发生时间的问题 《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。 纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。 在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。 以交房时间作为房地产公司销售不动产纳税义务发生时间，主要是基于以下几点考虑： 一是可以解决税款预缴时间与纳税义务发生时间不明确的问题； 二是可以解决房地产公司销项税额与进项税额发生时间不一致造成的错配问题（如果按收到房屋价款作为纳税义务发生时间，可能形成前期销项税额大、后期进项税额大、长期留抵甚至到企业注销时进项税额仍然没有抵扣完毕的现象）。 三是可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题。 7.关于房地产开发企业预收款的范围问题 房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款，定金属于预收款。预收款不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。 8.关于代收的办证等费用是否属于价外费用的问题 房地产开发企业为不动产买受人办理“两证”时代收转付并以不动产买受人名义