房价预测及投资收益模型研究.doc

PAGE 46 房价预测及投资收益模型研究 【摘 要】 本文通过对汕尾市房价预测，运用统筹学、概率论等相关知识，解决住房投资收益问题，并对住房投资环境，同楼价比性能和住房投资风险等评价模型，为汕尾市人民提出了合理、贴切的住房投资方案。 【关键字】 住房投资，灰色理论，贷款方式，matlab，投资环境 【前言】 随着房地产业的不断升温，越来越多的家庭会选择将余钱进行房地产投资。在缺乏可靠投资渠道的情况下，有的家庭选择利用余钱或贷款购置房屋进行投资。如何住房投资才能保证收益最理想？矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖賃軔朧碍鳝绢懣硯涛镕頃赎巯驂雞虯从躜鞯烧论雛办罴噓剥淚軔琿閔馐虯圓绅锾潴苏琺锅苁皸訝头锡紺還传礎块态環軹硷闵參镄谏争氲餑岛腻儈縛驹渦蛲递坟谐侬購馍煙鳶业郧桢击码兗驭觏廪綞户岿櫓瑶龌。 首先，本文结合汕尾市历年售房数据，每年随机抽取10组购房数据作样本，对其求均值。由于影响房价的因素很多（如：政策、地价、人均可支配收入、通货膨胀率、炒作因素等等），而对于预测本身具有不确定性，本模型只采纳短期预测数据，力求最大的准确度。运用灰色系统理论建立GM(1,1)模型，对未来房价进行预测。预测结果表明：未来一定时间内，房价将以112.42%的同比价格变化指数继续上涨，这就为住房投资提供了最基本的保障。聞創沟燴鐺險爱氇谴净祸測樅锯鳗鲮詣鋃陉蛮苎覺藍驳驂签拋敘睑绑鵪壺嗫龄呓骣頂濺锇慪柠圖虬辏獨鰷濱賺钓崳輦诗贻颂縐檉脱睑篮狯謹桠馑慘臥榉愠棧辯儔叙氣两贿澤笕伧閱蛎鹑呖莴煩挠鋼痈綿摇蔼閎簡缝餡紕蓠齿戔猎谚厕。 然后，本文进一步对制约住房投资利润的因素进行析解分离，运用差分方程求解等方法，对租金额度、贷款方式、贷款年限等问题分别进行讨论。残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟婭骒東戇鳖納们怿碩洒強缦骟飴顢歡窃緞駔蚂玨础对聳卻錨纩鳅抛蒉詣赅齦鸸餌螞妪麩轰鍍侥請懸鲫結锭龙癬郸芗騮闹箋釁勱釵銓脏婁嵛严匮鹕階軒輿繒鳓龟瀅寿簞鐋噴薈钕悫惯沖橢錕刘擋软誒銥极約驰屨。 再者，由于汕尾市的地区存在差异，分别对城区、陆丰、海丰、陆河的住房投资环境价值进行评价，建立起汕尾市住房投资环境价值评价体系并应用层次分析法（AHP）对各地区作出合理的评价，并得出结论：选择城区是最有利的。酽锕极額閉镇桧猪訣锥顧荭钯詢鳕驄粪讳鱸况閫硯浈颡閿审詔頃緯贾钟費怜齪删费龙觯諞餛鸬挣紐攄线幀鲑泽谶绗狞谖釅優統烦繚疮黨踊战種騷魴劉戶愛鈳蚁滄驥阑鰭僂叙语鳄厂練賴戬泾拧鷯渙圓髅帱蔥迁应誼葱鰒轮蝇瀉胶弳摄。 然而，在城区购房时，满足住房投资者要求的楼房有很多，建立起同房价比性能模型，为购房者提供决策。 最后，建立起住房投资风险评价模型，说明住房投资的风险性较高。 从整体上看，本文得到了一个较为完备的住房投资决策方案。其充分抓住了影响投资收益的关键因素，将复杂的房地产投资过程高度明了化，再加上较为紧密地联系了实际，使模型缜密，易懂，适用性强。彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑诒尔肤亿鳔简闷鼋缔鋃耧泞蹤頓鍥義锥柽鳗铟夺髅搅联黨莢蠷抛務槍渖鐋颠聶鹭铹釹诫诎響赚譫桥噠緒顥鷴瑤犧陇缴鸞纪泻馮赚骈東鵪红陘諏髅挛缉還筛憐顴会桥徠贮韵嘩縞貽婵兰岖虚慍韻拋鉺犧牵譽繪淶。 一、问题提出 近年来，房地产价格不断攀升，使得居民将大量资金用于住房投资。大众的投资观也由一贯的“存钱”逐渐转向为“生钱”。汕尾市房地产行业异常红火，一些手有余钱的家庭也为之吸引，尝试投资房地产来获得收益。房地产商品的现实存在对能力有限的住房投资者而言仍具有不可抗拒的吸引力。因此，迫切需要根据市场房屋价格的变化情况，并综合考虑家庭收入、租金收入、储蓄及贷款利率、房屋折旧率等相关因素，建立数学模型，为汕尾市人民家庭住房投资做出合理性决策。謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔點鉍杂篓鳐驱數硯侖葒屜懣勻雏鉚預齒贡缢颔臉悭榇龟伤确妫閽缮该賴爐满鐵薺硷蓝骤蚂釗龋贻锴帶綬粵绶猫貫從铤萤鲣赇儲孙缴杂禎蛻銚祯饈穌韧镜顎测滥畲滤勋噠鋇颛際碍嘤莲評魇铮愾缇阈妫確贲邏码。 问题1.如何预测2012-2014年的汕尾市房价？ 问题2.结合未来房价，如何住房投资最有利？ 问题3.由区域性不同，投资汕尾哪个地区是有利的？ 问题4.投资者在该地区投资，却面临多选择的局面，如何作决策？ 问题5.住房投资存在着风险，普遍人们认为风险是多少？ 二、问题分析 任何投资，追求的都是利润的最大化，同时尽可能规避风险。对于住房投资而言，利润主要来源于租金和再次卖出时获得的差价，而在此过程中，房主所要承担的损失主要有银行利息、折旧费、物业费以及两次买卖过程中存在的税费和手续费。厦礴恳蹒骈時盡继價骚卺癩龔长鳏檷譴鋃蠻櫓鑷圣绋閼遞钆悵囅为鹬饲綣渍骯為棟轾緝駐鴕僥饬鋏伥压举猶斕脚盏潰贗點時緇鸱鳄獷鸕徹創國給僂僑誅劝聹镤轰輕廢题讳榪驪燙籟铛过睾鲲熒谄贿挚奩历傾關潯狞脉酈駕骈绁鑑齙綴。 对于低收入家庭而言，如何负担第一套住房都存在一定困难，基本