风华高科：房屋建(构)筑物评估技术说明 -08-03资料精.pdfVIP

房屋建（构）筑物评估技术说明 中天衡平评字[2010]第049 号 房屋建（构）筑物评估技术说明 一、待估房屋建筑物概况 本项目评估对象为广东省粤晶高科股份有限公司位于广州市科学城的南 翔二路10 号的一期生产办公大楼、门卫室及配套设施和在建工程。 评估对象位于南翔二路南侧，东临南云一路，南临山丘，西接泽鸿电子公 司用地。南翔二路连接科珠路，向南通往广园快速路，向北深入科学城中心， 连接科学大道，离大观路广深高速出口约 7 公里，交通便利。评估对象所在 宗地临近山丘环境绿化较好，周边为化工、五金、电子等产业公司的生产厂 房，商服气氛一般。 评估对象具体情况如下： (一)评估对象A 评估对象A 为生产厂房及办公配套设施，总面积为13,973.7666 平方米。 其中生产办公大楼为办公楼与生产厂房联体楼：办公楼建筑面积1,651.0000 平 方米，生产厂房建筑面积为 12,271.3490 平方米；门卫室建筑面积为 51.4176 平方米。 评估对象已经办理《房地产权证》，证号为粤房地证字第C4891008 号。 生产办公大楼为框架结构的三层建筑，层高约4 米。装饰情况为：外贴条 形砖，其中: 生产厂房部分为内墙缮灰，内部采用 10 毫米和5 毫米厚夹心彩钢板镶玻 璃间墙；生产区吊铝合金天棚，安装铝合金门窗，地面刷硬化地胶（其中约 1000 平方米为 10 万级无尘洁净空间）；楼梯间贴防滑砖装防火门；配有2 台 北京中天衡平国际资产评估有限公司 [4.1B]-1 房屋建（构）筑物评估技术说明 中天衡平评字[2010]第049 号 三菱中央空调及3 吨和1.6 吨货梯各一台。 办公楼部分安装铝合金门窗、玻璃弹簧门、夹板门，吊铝合金天棚，地面 铺抛光砖，大堂及门柱包铝塑板，大楼正面安装玻璃幕墙，水电暗铺，配有 美的中央空调。 另有独立门卫保安室，为单层建筑，外墙贴条形砖，安装铝合金门窗，地 面铺抛光砖，内墙及顶棚缮灰。 该等建筑建成于2006 年，保养较好。 配套设施包括临建房屋、消防水池、厂内道路、路灯、围墙及绿化等，具 体见评估明细表。 在建工程为二期生产厂房，为单栋框架3 层的生产车间，建筑面积24978.7 平方米。 二期生产厂房层高约4 米，其装饰情况为：外墙贴外砖墙，正面为玻璃幕 墙，装配铝合窗，至评估基准日，已完成主体工程、外墙装饰工程、门窗、 室内水电、消防等工程，尚未进行内部装修。整个工程形象进度及付款进度 约为85%。 二、评估方法 由于一期的建（构）筑物均为企业自行使用的生产及配套用房，区域内不 存在类似市场交易，也不存在租赁收益，因此不适合采用市场比较法、收益 法、剩余法等进行评估，故本次评估以成本法进行评估。在建工程由于即将 完工，故亦采用成本法进行评估。 重置成本法是现时条件下重新构建或建造一个全新状态下的被评资产所 所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧 贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额作为被评资产的评估值的一种资产评估 方法。 评估对象房屋建构筑物重置价格包括下列内容：综合造价、建筑税费、前 北京中天衡平国际资产评估有限公司 [4.1B]-2 房屋建（构）筑物评估技术说明 中天衡平评字[2010]第049 号 期工程费、资金成本、合理利润。 应扣除的陈旧贬值额通过估算建筑物成新率(q )来确定。建筑物成新率(q ) B B 根据建筑物的建成时间，维护、保养、使用情况，以及地基的稳定性等综合 确定。 成新率qB= 1－综合陈旧贬值 成本法计算公式为：V CB ×qB