京房地产统计解析跟泡沫估计资料精.pdfVIP

京房地产统计分析与泡沫估计 一章 概论 1.1 房地产 1.1.1 房地产的含义 在现代社会中，房地产是人类赖以生存的基本条件，是人类一切经济活动的载体和基础，是人 类智慧和劳动的结晶，是社会进步的表征。 经济学意义上的房地产，是现代社会的重要资产之一。它不仅表现为一种物质存在，具有使用 价值，更表现为一种权利——人们拥有财产的权利。房地产经济活动的实质就是其权属 （即产权和 使用权）的运行过程。所以，现代社会广泛存在着房地产所有权市场、使用权市场、抵押市场和租 赁市场。 社会学意义上的房地产，不仅只是经济发展的载体和表征，更具有社会、文化、传统和制度等 社会学内涵。近年来，我国城市居民在职业收入、消费、价值取向、行为方式方面的分化明显加快， 房地产形态的变动就是诸如社会阶层分化、贫富差距扩大、生活质量差异和意识形态变化等问题在 房地产业的集中反映。房地产结构的分化促进了人们工作和居住区的等级划分和职能分化。可见， 房地产业不仅有其特有的经济关系，还包含丰富的社会关系。 1.1.2 我国房地产业发展存在的问题 自2000 年以来，我国房地产业进入了新一轮的高速增长周期，土地价格和 屋价格大幅度上 升， 屋交易量爆炸式增长，有力的促进了国民经济的发展，但也存在诸多问题，主要表现为：地 方政府主导房地产市场，导致高房价；房地产共同利益集团形成，抵制中央政府的调控政策；住 保障不完善，导致商品 需求盲目扩张；城市规模迅速扩大，中心城区的交通日益拥挤；过度郊区 化导致居住空间分化，社会矛盾激化。 1.1.3 南京房地产业基本情况 和全国一样，进入上世纪 90 年代以来，作为现代服务业之一的房地产业在南京得到了快速增 长，逐渐成为南京经济中隶属于服务业的一个重要新兴产业，对促进相关产业的发展、拉动经济增 长、改善城市面貌、提高人们居住水平正在做出重要的贡献，发挥巨大的作用。 虽然与我国其它一些城市相比，南京房地产业起步较晚，但南京市人口密度较高，特别是城墙 范围内的老城区，人口密度超过了北京，加上老城改造和新城开发步伐的加快等等，给南京市房地 产行业的发展提供了充实的市场基础。特别是1998 年以来，南京市通过彻底停止实物形式分房， 让市场成为商品 屋资源配置的唯一手段，使得房地产业在生产、流通以及物业管理等各环节都得 到了较快的发展。从 1990 年到2007 年的17 年间，南京房地产业增加值年平均增速达近21%，在 14 个服务行业中，仅次于信息传输、计算机服务和软件业，位居第二。“九五”期间，房地产业 增加值占南京服务业增加值的比重为5.4%, “十五”期间，这一比例进一步上升到7.45%。虽然在 PDF created with pdfFactory Pro trial version 整个服务业中，南京房地产业所占比例还有限，但毫无疑问的是，房地产业正在成为推动南京经济 发展的新动力。 1.2 房地产泡沫 1.2.1 房地产泡沫的定义 根据前人定义，房地产泡沫是房地产的市场价格，相对于它的一般均衡价格，出现的较长时间 的、非平稳性的、向上的偏移。也就是说， 地产泡沫的破灭是房地产的市场价格，向其一般均衡 价格的突发性的、贯通起始点的回归过程。 1.2.2 房地产泡沫的运行过程 任何一种资产的泡沫都有其形成和破灭过程，房地产泡沫也不例外。纵观历史上著名的房地产 泡沫，如日本、中国香港、我国海南地区等，其运行过程可分为无泡沫理性涨价阶段、泡沫形成阶 段、非理性膨胀和恶化阶段、巅峰和突然破灭阶段、信心崩溃和价格非理性下跌阶段以及市场平静、 价值回归阶段。 在此过程中，不光房地产市场的投机者会遭受某种程度的损失，严重情况下，对国家整体经济 运行业会造成非常严重的影响。日本90 年代初期的经济危机作为前车之鉴，每一个关注中国房地 产业发展的人都不应忘记。 二章 南京房地产业的统计分析 改革开发以来，尤其是98 年取消住房实物性分配政策以来，我国房地产业取得迅猛发展， 地产投资总额、