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第二章 住房抵押贷款 闫 妍 yanyan@gucas.ac.cn 第二章????? 住房抵押贷款 杠杆原理 住房抵押贷款的运作 住房抵押贷款的现金流分析 公积金贷款 第一节??? 杠杆原理 杠杆原理是静态地分析房地产投资收益的会计工具，是基于现金流会计准则的分析方法，在房地产金融和房地产开发、经营中具有非常重要的作用。 一、杠杆原理的特性 1.基本概念 资产总额V：某项房地产投资的市场价格，即买入价。 负债M：特指购买该项房地产而借入的资金。 股东权益E：在该项房地产投资中投资者所投入的自有资金。三者的关系是：V=M+E 负债比率M/V，在投资的初始期即为按揭成数 权益比率E/V，在投资的初始期即为首付比率。 收益CF：指在房地产经营中每年所产生的净现金流，即每年经营收入减去经营费用的差值。 在房地产经营中，净营业收益的分配为两部分：a付给银行贷款利息，b股东收益。 CF=M×i+股东收益 资产收益率：R=CF/V=CF/（M+E） 股东权益收益率：Y=股东收益/股东权益=（CF-M×i）/E 2.原理与计算公式 由资产收益率 R=CF/V=CF/（M+E）得到： R=CF/V=（M×i+Y×E）/V =（M/V）×i+（E/V）×Y 即资产收益率等于负债比率与利率的积同股东权益比率与股东收益率的积之和。 由此可得： Y=