完菩我国房地产触资模式的几点建议资料精.pdfVIP

回 综合管理MANAGEMENT 完菩我国房地产触资模式的几点建议 口洪 宇 摘 要:在国家宏观政策调控情况下，解决行业金融困境的首要问题就是解决我国房地产融资模式的单一性。在研究国际房 地产融资模式的基础上，根据目前我国房地产融资市场的实际情况，从完善融资模式及创新融资渠道两方面入手提出相应的对 策和建议。 关键词:融资模式 银行货款 上市融资 投资基金 信托 债券 1.引言 2.国际房地产融资模式的研究 固定，达到房地产资金来源及其使用对 从2001年开始，房地产行业发展便 由于各国的房地产资本市场发展基 成本较稳定:第三种，以新加坡为代表， 开始升温，近两年更是达到“热”度持续 础和演变背景的不同，导致解决房地产 建立房地产社会福利基金，其特点是政 走高，房地产行业的这种过热态势的持 融资问题的模式各不相同，但总体来说 府制定强制执行，公积金积累需要通过 续发展会使国家整个金融体系处于危险 大致可分为三种:第一种，以美国为代 一定时间的全社会积累才能稳定地满足 境地，影响国家经济发展的健康。长期 表，融资模式是以房地产证券化为主， 房地产的资金需求，政府对社会财富要 以来我国房地产融资市场都是由银行贷 主要通过房地产抵押贷款证券化及房地 得到合理规划和调配负直接主要责任， 款唱“独角戏”，这种单一的融资模式蕴 产信托投资基金(REITs)两种渠道 保障房地产金融体系的稳健对政府的素 涵了显著的银行金融风险，同时对国家 并重来满足房地产的资本需求，其特点 质要求非常高。不同社会的经济制度和 金融体系的健康发展也产生了一定的威 是政府以法律、法规调节为手段，房地 社会制度的国家，其房地产融资模式不 胁。国家从2003年起至今不断出台的宏 产权益充分证券化，融资成本完全市场 尽相同，各有利弊，但都是主要解决房 观调控政策可知，其重点放在严格土地 化，遵循市场原则充分运用金融工具调 地产融资市场的基本要求:资金来源充 和金融信贷政策方面。我国房地产行业 动社会资源;第二种，以德国为代表，以 裕稳定，融资渠道畅通。要满足这个基 在这种宏观调控政策下必将面临着另一 房地产储蓄资金为主满足房地产资本需 本要求，首先需要从我国房地产本身的 种金融困境:融资难。本文试着从研究 求，采用房地产融资金融机构的专业化 微观主体特征进行差异分析。 国际房地产融资模式研究为切入点，针 运作，采取固定利率和储蓄合同贷款相 3.我国房地产融资模式分析 对我国房地产融资市场现状，提出创新 结合来满足房地产的资金需求，其特点 (1)以单一银行贷款融资渠道受宏 房地产融资模式，完善房地产融资市场 是政府引导奖励住房储蓄，扩大住房储 观政策影响，造成资金链紧张 的对策及建议。 蓄的容量，使用时专款专用，贷款利息 从2000一2006年房地产开发投资 来源情况来看，目前我国房地产企业开 误就会造成亏损。每周企管部门根据最 制造成本均在公司预算指标范围内，通过 发资金来源一直呈现三足鼎立的局势， 新市场价算出在完成考核指标下的“本 对指标进行分解，各部门对承担的指标进 银行贷款、自筹资金和其他资金来源。 周吨产品边际贡献目标值”下给车间， 行了有效的控制，并对出现的各种问题 其中占据房地产企业融资渠道首位的资 车间指定专人算出每班的边际贡献，与 进行分析，找出解决问题的有效途径。 金，有80%以上来自于定金及预收款， 考核指标对比，看出每班贡献的大小。 2.形成了浓厚的技术创新、管理创新 这部分定金和预收款中又有60%一70% 以此激励职工，让职工看到虽然这个装 氛围。职工清楚的看到了技术创新、管理 的部分是属于银行或住房公积金管理中 置在亏损，但他们的精心操作，降低成 创新给我厂带来的巨大效益，由于激励机 心所发放的个人住房按揭贷款;在 自筹 本，仍然是在为公司做贡献，而贡献的 制的到位，更加激发了广大职工的潜在能 资金中，企业自有资金仅占55%