2011年07月28日北京大兴区生物医药基地项目定位.ppt

80后专属精英社区 注重——————精神主张，讲究品质的精致、时尚、活力社区 项目定位——形象定位 * 项目命名建议：“中国水电·云立方” 生活丰富 高性价比 邻里和睦 成长 个性的 项目定位——形象定位 备选：翔立方 * 项目定位——开发周期 * 本项目规模较小，约86000万平米，建议分一期开发建设； 项目住宅、商业配套同时开发建设。 项目分一期开发建设 项目定位——销售周期 * 销售周期 产品 类型 销售面积 均价 销售率估算比例 销售额 （M2 ） （元/M2 ） 亿元 住宅 2012.5—2012.9 高层 40203 15500 100% 6.23 2012.10－2013.3 高层 40203 16500 100% 6.63 商业 2012.12－2013.2 商业 约1000 22000 100% 0.22 车位 2013.3—2013.4 车位 226个 7万/个 80% 0.13 小计 住宅：10个月 商业：2个月 车位：2个月 —— 住宅82579平米 商业1000平米 车位181个 住宅：1.6万/平米 商业：2.2万/平米 车位：7万元/个 —— 13.21 预计全盘销售周期12个月左右，项目可售产品全部销售，不保留经营性资产； 其中项目住宅销售周期为10个月，分2批次销售，第一批次2012年5月开始销售；住宅销售80%开始销售商业；车位销售期为2个月。 全盘销售周期约12个月 Thanks a lot 品 牌 营 销 部* 绿地 心里西斯莱—— 个案小结 项目概况：法国建筑风格，钢化石材外立面材质，配合城堡公馆，打造区域高端综合性住宅。 整体规划：整个项目占地面积162000平方米，分为住宅区和商业区。整个小区的主力户型为 80—90㎡的两居、130㎡三居。在售的五号大公馆主打大户型产品，其中：135㎡两居占22%、145—198㎡三居占67%、270—310㎡四居占13% 销售情况：自2010年4月28日开盘，至今已销售2326套，去化78%，月均销售166套，为去年北京市住宅的销售冠军 经验借鉴：项目为城市综合体项目，住宅区旁配有自持写字楼、商业，商业将引进超市、影院等业态，满足了居民的日常生活需求 区域市场分析—典型项目分析 * 产品分布：目前大兴住宅项目沿地铁4号线呈带状分布。 产品形式：以板楼为主，高层、小高层类产品居多，缺少低层、多层产品；多为毛坯房，目前在售住宅只有绿地新里西斯莱为精装修产品 户型情况：区域住宅主力户型集中在80—100㎡两居和120—140㎡三居为主，前者为释放刚需产品，后者为高端首置或首次改善产品，小户型产品较少。 销售情况：随着地铁4号线的开通，大兴住宅市场处于快速发展时期，产品去化速度快，当前市场住宅存量较少。 客户来源：该区域的客户年轻白领居多，主要由三部分组成。第一部分：大兴地缘性客户；第二部分：来自中关村、丰台总部基地、石景山等区域的客户；第三部分为来自朝阳、宣武等城八区内的城区挤压型客户，这些人大多出于改善或置换房屋的目的。 未来市场：目前大兴市场产品线供应全面，绿地、金地、保利等大牌地产企业均已进驻，区域供给充足。 大兴区住宅市场小结 区域市场分析—区域总结 * * 宏观形势分析 项目本体分析 开发目标 整体定位 北京房地产市场分析 区域市场与典型项目 项目定位 2 1 3 4 报告主要内容 通州 亦庄 房山 大兴 顺义 机场高速 京通快速 五环 京津塘 京开高速 京石高速 北京远郊区域住宅板块 本项目 项目定位——项目本体分析 项目位于远郊大兴区，六环之外 项目地块位于大兴新城南端，南六环外，地铁四号线延长线生物医药基地站和天宫院站之间； 项目周边主要交通为京开高速、六环路、地铁四号线。 * 项目定位——项目本体分析 地块紧邻地铁4号线 项目地块东至新源大街，西至天堂河，南至庆丰路，北至永旺路。 项目距离地铁4号线生物医药基地站约800米，距离天宫院站约1.2公里，交通便利。 周边未有现售项目，最近为保利新茉莉公馆。 * 项目定位——项目本体分析 地块限高60米，容积率2.5，建筑面积约8.6万平米 总用地规模：81964 ㎡。 其中建设用地：37789 ㎡，代征城市公共用地44175 ㎡。 建设用地指标 0505-079 0505-085 占地面积 33230㎡ 4559㎡ 用地性质 二类居住 托幼用地 容积率 2.5 0.8 地上建面 83075㎡ 3647㎡ 建筑密度 ≤25% ≤30% 高度 ≤60米 ≤12米 绿地率 30% 30% 总建面 86722㎡ * 幼托用地 项目为一较平整梯形地块，临近天堂河 项目定位——项目本体分析 北侧永旺路 地块现状 西侧天堂河 东侧新源大街 东面回迁房 *