世茂洋房别墅品牌广告提案.pptx

世茂御龙湾II期 2017全案推广提报;引子;2017，腾飞的大津南;鲁能来了、龙湖来了、旭辉来了、仁恒来了、恒大来了…… 这里成为了中国地产大鳄汇聚的品牌高地。;在天津双城对向发展的城市战略独宠下， 津南，这块热钱烧烤的贵地，成为不同以往的“价值高地”。 2017年这里必将上演地产品牌的 风云际会，战火纷飞;2017年世茂II期全盘目标： 1、实现溢价； 2、在品牌大盘中突围； ;战略思考;我们认为： 将巨头之间的会猎，单单落足在产品层面的比拼，是无力与可笑的。 因为，只有整体整合的成功才有单个产品系的成功， 只有整体在市场中形成势能与影响力，才有可能使得单个产品系燃烧。;合力，才是我们2017年推广的核心所在;高地战;政策分析;2016年天津商品房成交总量2389.9万平米 刷新天津商品房市场历史以来成交记录;1、津南区成交面积206.48万平米，占全市成交面积的8.6% 2、全市成交均价13321元/平米；津南区成交均价10811元/平米;北辰 20090;天津卖地1381亿，宅地出让用地面积全国第一;;7.1公积金 调整最高贷款额度 首套60万，二套40万;;;竞争环境分析;鲁能泰山7号 均价：23000; 7层电梯洋房，142平三室，169平四室；总价280万-350万 高层：90、120、140，总价：130万-210万；; 三期，洋房+别墅产品; 1.8 容积率，预计高层+小高层+洋房产品 ; 总建面：17万平米；容积率1.35；绿化率40%； 19栋8层+20栋10层+5栋11层洋房，+96套四联排别墅 洋房92、96平米紧凑三居，主攻刚需客群； 洋房125、140平米三居+ 221，235平米四联排别墅，主攻改善客户；;产品：80、85、90、118三室；总价，160-240万； 主攻刚需、刚改、学区客户;产品：小高层、多栋洋房、多栋叠拼别墅及联排别墅，容积率1.3 洋房，100、117三居、127四居；总价，230-300万； 叠墅，148、158平米;仁恒一代产品 仁恒园林系中的明星产品 将在园林、空间、精装、设计等各方面实现全面升级 “全洋房社区”，3-4个开间朝南;【辛庄板块】金地艺城瑞府 ;;;项目分析;世茂御龙湾II期持续修炼和升级了什么？;I期的御龙湾——水岸墅居 御风华 以墅为邻里，公园宽生活 88-110平??揽景高层 125-139平米逸境洋房 150-193平米水岸别墅;II期的御龙湾——;;【品牌世茂】从中国豪宅教父，到城市滨江价值运营专家 ; ;富力、世茂6年深耕； 新城【城熟】，合力园、合安园已入住；2017年世茂别墅、高层逐步入住 区重点津南实验小学2015年正式招生 8万㎡星光大道风情商街进入招商阶段 公交定制线路通行，天津富力又一城销售中心----财经大学地铁站B出口;3.5公里蜿蜒河道 75万平米故道公园闲适生活 【滨江系】代表作 让不可复制的水岸景观与家家户户的精致生活和谐共融;项目价值树;;;客户分析;说客户以前，先说我们的总价量级 我司预测，分产品总价区间 高层【130-180万】洋房【250-280万】别墅【400-500万】;本案分产品首付关系 高层，首套45-60万，二套58-80万 洋房，二套110-125万;市区外迁型改善（买大不买小） 追求居住品质 生活、工作、商务半径在河西、南开、津南，偏城市南部 受市区高房价挤压，市区外迁型改善 这部分客户心理买大不买小 非首次置业，对产品空间、户型有较高的要求； 懂居住、懂生活;本地改善（买地标买品质） 可能有学区需求； 本地有房，原有住房品质感较差，有自住改善需求； 支付能力较强，追求身份地位，在当地有较强的攀比心理； 不同于大部分原住民，创造财富的能力较强； ;外地投资（买升值） 外地入津客户； 手里有钱，看好天津的市场； 相比市区较高的单价，更倾向低单价的楼盘； 比较理性，对市场有较准的分析； 有主见，不轻易听取别人的意见；;;;;创意推导;二期推广必须面对的3大推广问题;3大问题的一个核心对策;合力，拔升 才是我们2017年推广的核心所在;拔升の品牌 世茂=地标专家 世茂=顶级酒店专家 世茂=主题公园运营商;拔升の项目——从御龙湾，到别墅湾 对于津南城市层面：历经6年时光洗礼，2017的城市， 更加的醇熟，是一次厚积薄发后的城市资源的醇享拔升。 对于项目层面：更大的面宽，更大的面积，更精雕的南派江南园林，更精工集萃的全成品产品体系，升级御龙湾，而成别墅湾，项目层级的高度拔升。 对于客群层面：更高层级的项目，