一般住宅与豪宅优缺点比较-透明房讯.DOC

房市景氣衰退趨勢下，危機入市長期獲利原則 觀察底部條件、判斷最佳介入時機、跟隨建設發展、避免踩到地雷 文：羅旺 投資獲利有一不變的真理，即「低買高賣」的基本商業行為；投資暴利亦有的不成文規矩，便是「危機入市」的冒險精神。當前全球經濟危急之際，台灣亦難免於受到波及，因此，有投機性格的人可能早已暗自觀察，希望掌握底部翻揚的入市良機以獲利，相對的其風險也大。唯房地產並非短期性商品，獲利不在區區數日間的價格漲跌，危機入市也並非沒有降低風險的辦法，要適時適地選擇正確的產品趨吉避凶，則長期獲利亦為可期。 金融海嘯即將來襲，經濟危機方興未艾 自從美股受次貸、二房及雷曼兄弟所累重挫以來，使全球經濟成長率的預測下修，連鎖效應造成的經濟恐慌正方興未艾。有史以來，美國破天荒罕見地介入監管民間房貸銀行，全球金融秩序面臨崩潰的一瞬，雖然有各種救市措施，但股民似乎不甚領情舉世皆然。此一號稱全球金融海嘯的危機，也已經對台灣的經濟造成影響，股價指數反映景氣下滑的疑慮，會否進一步引發我國下一波房市與銀行呆帳問題，也使得投資大眾人心惶惶。 此波美國金融問題發生的原因，主要是過去幾年信用過度擴張的結果，其中最嚴重的信用破產問題即係房地產泡沫所引起。無獨有偶，台灣近年來掀起的豪宅風，雖然顯示房市繁榮的景象，事實上房地產長期存在的泡沫化危機，早有學者專家們提出警告。因此，一旦全球金融海嘯波及台灣，體質本已薄弱的台灣經濟體系，能否再一次平安渡過這波的連環衝擊，不無疑慮。經濟危機似乎有越滾越大的趨勢，因此非僅一般民眾，甚至房地產業及從業人員，在從事投資活動時，均需及早作好萬全的避險準備。 收益型房地產仍是較佳的避險標的 任何投資商品皆會受到經濟景氣好壞所影響，在於其受影響的程度與風險性多寡而已。股票、基金、債券等短期性商品的價格連動性大，且獲利性易受不確定的風險因素影響。在通貨膨脹期間，耐久財中的黃金與房地產，因其有較佳的保值與避險條件，所以成為投資人的最愛。但如果同時面臨「停滯型」的通貨膨脹，則黃金跌價風險也相對提高，僅剩房地產成為投資與保值兼顧的唯一。經濟停滯期間因市場資金拮据，黃金現貨價格無法有較好的增值性，唯有房地產中具有生產性的標的，仍然是最佳的保值產品。 房地產投資亦非任意可買，選擇收益型的房地產標的，盡可能地避免地雷型的房市產品，才能避免損失。因此現階段除了對於豪宅產品應慎重考慮之外，其他符合長期持有且有收益性的房市商品，都值得投資者關心。但由於房地產泡沫化的存在，市場長期有供過於求的失衡情況，因此如何選擇房地產作為兼具投資保值的避險工具，則有待投資者仔細啄磨。 危機入市，應耐心觀察谷底投資機會 受到整體經濟衰退的拖累，房價隨時可能下跌。不過當前房市衰退的問題與上一次大U型谷底時的條件不同，因應的方式也不盡相同，所以如果仍想期待房價腰斬過半，現階段恐怕不容易有此機會。以當前的經濟情況來看，目前仍非進場的最佳時機，投資人若欲藉此次的國際金融海嘯危機入市，來獲取高額價差利益，則仍需耐心等待房市谷底浮現的現象，避免追高殺低平白遭受損失。 通常可供觀察的房市谷底現象有三個重要特徵： (一)因房地產屬耐久財，房價具有易漲難跌的特性，所以房價上漲時可能又快又猛，而下跌期間則十分漫長，若按過去房市景氣五至七年循環的經驗，未來房價可能呈現長時間下跌的趨勢，則是第一個可供觀察的谷底現象。 (二)預期房價下跌幅度至少需有15%至20%或以上，而且房價下跌有從外圍縣市開始，並逐漸向都會中心蔓延的情形出現。 (三)金融業呆帳率(逾放比)。投資大眾可上網利用金管會銀行局的網站，查詢本國銀行逾放比的情況，一旦平均逾放比過高(如平均達到5%以上)，則代表市場有斷頭賣壓出現，則房市可能已經進入嚴重衰退的谷底階段。 以上現象指標以第三項較為客觀且容易取得，按金管會銀行局最近一次新聞稿公布的銀行逾放比情況(如圖)，截至97年8月底止，本國銀行逾期放款金額為2,802億元，與上月底相同，逾期放款比率則為1.53%，較上月底的1.54%，降低0.01個百分點。在37家本國銀行中，逾放比率低於5%者有35家，其中低於2.5%者有29家。所以，仍居於長期逾放比下降階段，因此雖近來市場上已經感覺到房市買氣減少的氣氛，但應尚無嚴重的斷頭賣壓，故可判斷目前還未到達房市谷底的危機入市條件，相信此一信息足以讓一些手中有大量物件的投資客暫時鬆了一口氣。但是，觀察市場的景氣衰退的情形有愈來愈明顯的跡象，因此投資大眾亦應盡早未雨綢繆以防不測。 判斷進場投資的最佳時機 但是何時才是最佳進場時機？也是危機入市的最難做成的決策。在缺乏進一步分析工具的情況下，採用土法煉鋼的方式來進行判斷：觀察房價下跌的幅度是判斷房市谷底的標準，為了獲得此一房價資訊，針對一特定目標區位的數種房地產種類，經常性的向多家房仲業者洽詢，對房價進行長