思源2011年3月1日新政影响报告——政策解读.pptVIP

从内容上，新国八条可以总结为“一个创新、五个加强、两个持续”。 一个创新：直接要求各地政府对新建住房价格制定目标，明确本地区价格的涨幅幅度。 五个加强：从税收、金融信贷、土地供应、限购、落实保障性住房及约谈机制五个方面进行强化。 两个持续：持续加大保障性住房的建设、通过舆论持续引导合理住房消费。 从调控目标来看，依旧是抑制房价过快上涨，而非房价下降。 从调控重点来看，依旧是打压投机、投资性需求。 如果楼市热度不去，后续政府可动用的政策仍然较多，因此不能认为行业利空出尽。 新国八条政策内容——总结 1 新政解读 问责机制 影响3 影响2 影响1 明确以“房价”作为控制目标，促使地方政府就控制合理水平房价 将制定有更为针对性、有效性的应对策略 地方政府与中央政府的博弈将继续持续 土地双限将降低开发商拿地热情，地方政府土地税收将出现 明显缩减，对当地城市化发展进程将带来一定影响 2 国八条对各利益体影响预测——地方政府 新政解读 土地 双限 “限房价、控地价” 全面 限购 对于本地及异地客户的购房资格进行了更加明确和严格的限定 利润空间“被控制” 市场需求“被减少” 拿地更为谨慎，考虑与政府合作开发建设 项目销售周期拉长，检验开发商资金链健康度，上市企业抗风险能力更强。 开发商关注度向商业市场及城市综合体这类高价值物业转移，考验开发商操作水平和专业能力 行业内部企业兼并速度加快 2 国八条对各利益体影响预测——开发商 新政解读 经纪公司 代理 一手市场 二手市场 住宅代理 销售 租赁市场转热，住宅及商住类物业租金价格将呈现上扬态势 商铺、商住及写字楼物业二手市场将持续升温 住宅代理面临“折扣战”和“闪电战”，需积极开拓客户资源与合作伙伴 顾问咨询及商业物业类相关业务的比重会出现增长态势 行业内部的企业兼并速度加快，上市公司抗风险性强 买卖市场短期内出现有价无市的观望局面，进而导致房价缓慢回落 2 国八条对各利益体影响预测——经纪公司 新政解读 当前调控政策下，居民商品住宅购买资格限定套数 购房数量受限 观望态势将持续一定时间，市场刚需释放缓慢 部分刚性需求转向商住类物业市场或二手租赁市场 二套房首付提高 购房理性化增强，高性价比的一手大户型产品更为看好，二手房则有向城市成熟环境内的小户型产品倾斜 住宅投资行为受限 住宅投资客户由短期投资转向长线投资 商住类产品将成为新的投资热点 2 国八条对各利益体影响预测——购房者 新政解读 国八条政策预判 3 1、差别化住房购买的首付及利率（认贷不认房）。 2、商业用房首不低于50%，期限不超过10年，贷款利率不低于1.1倍。 3、借款人偿还住房贷款月支出不高于其月收入50%。 2007年9月： 《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》 2008年10月： 《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》 1、对个人购买或销售住房予以税收减免。 2、2009年，个人住房转让营业税征免时限由5年调整为2年。 3、首付比例下调至20%，商业性个人住房贷款利率实行7折优惠。 4、下调公积金贷款利率。 1、建立考核问责机制. 2、90㎡首套房首付不低于30%；二套房首付不低于50%，利率1.1倍；三套房首付和利率大幅提高。 3、保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。 2010年4月： 新国十条 2010年9月： 国五条 2011年1月： 新国八条 1、暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。 2、对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。 1、全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。 2、购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。 3、二套房首付不低于60%，利率1.1倍。 4、直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市在一定时期内从严执行住房限购措施。 2007年，“9.27”新政出台打破了房地产市场自2006年以来持续的量价齐升形势，住宅的价格上涨趋势得以控制，价格在8个月内趋于平稳。 2008年8月起，住宅价格连续7个月出现下滑，成交量亦下滑，市场整体疲软。 “10.22”新政的出台释放大量利好消息，为房地产市场的全面复苏打下良好政策基础。 2009年3月至2010年12月，住宅价格持续攀升，成交量大幅增加，大量投资投机使得房地产市场出现过快过热发展，政府密集出台“4.15”新政、“9.29”新政，住宅价格上涨幅度回落。 新政解读 通过2007年“9.27”新政及2010年“4.15”新政的对比，可以明确： 在利空政策出台后的2至3月内，商品住宅的价格的涨幅会有显著下降，这主要是由市场对政策的应激性所引发的。大量购房客户因观望情绪而暂缓购买，市