江苏如皋市“中山西路－益寿路项目”市场研判及定位策略报告.ppt

1 如皋市“中山西路·益寿路项目”市场研判及定位策略报告 谨呈：如皋金茂置业有限公司 核心思路：客观认知市场，准确判断趋势。以商业价值最大化的定位思路，规划合适的商业体量和业态。 价值要素：本案操作的前提是确定项目所在区域的地位，延伸价值，尤其是商业价值。本案地段优势显著，处于如皋核心商圈辐射半径内，而且是重要的一个组团。未来是如皋四个城市商业副组团中心之一。这是立足点。 市场机会：本案成功定位的关键是突破市场现状和商业现状。一方面，抓住如皋老城商业升级改造的良好时机，确立主题；一方面，依据如皋城市商业的发展和消费需求，定位业态。 南通下属县级城市，随着苏通跨海大桥的建成通车，将是以上海为中心的长三角2小时经济圈城市。 如皋为南通下属县级市，下辖20个镇，总面积1477平方公里，人口141.85万人，市区人口30万人，港区人口10万人，城市化达到38％。 如皋位于长江、黄海的“T”型交汇处，紧邻国际大都市上海，与苏州的张家港市隔江相望。有着丰富得自然资源，被称之为“长江明珠、长绿宝地、长寿古邑”。 如皋拥有48㎞长江岸线，诸多优良深水港，天然就是长三角工业经济的后花园；如皋盆景甲天下，远销海外；如皋环境优越，适宜居住，长寿乡闻名于世。 公路交通便捷，新长铁路、苏通大桥的开通，都使城市交通形成立体化交通网络，使如皋的城市辐射半径外延。 公路 204国道、沿海高速南北贯通，宁通高速、316、317省道东西横穿。 铁路 新长铁路傍城而过，最近的铁路运输站在如城，可达南通、新沂。 经济实力在南通下属县市排名中下游，近年快速增长。 固定资产投资平稳增长，房地产投资增幅快、比重大。 居民收入整体快速增长，目前商品房市场向周边农村的辐射较弱，但有较大的潜力可挖。 社会消费品零售额快速增长，消费能力日益增强。 近年如皋社会消费品零售总额迅速增长，尤其是05年增幅达到72％以上，表现出强大的消费实力。 活跃的消费市场来自于有实力的收入水平、良好的消费习惯、积极的消费意识，这些十分有利于商品房市场的发展。 2005年零售额达到72.34亿元，批发零售贸易业零售额65.09亿元，占90％；餐饮业零售额5.92亿元，增长20.2％。 城市整体往南拓展，目前城市开发用地以东南区域的行政中心为重点。 城市性质： 如皋市政治、经济、文化中心，工贸发达、环境优美，历史积淀深厚的宜居城市。 用地方向 往已建成区的南部、东部拓展，以新行政中心为契机，建成城南组团，北部调整为工业开发用地。 “六组团”的空间格局，城西、城东两大综合生活区。长远看，本案隶属城西“综合生活片区”，兼具商业功能区作用。 提高开发区建设水平，东部跨越新长铁路建设铁东工业组团，西部老城组团以旧城改造为主，优化城市内部结构。 工业与生活相对分离的用地模式，生活设施、公共设施主要集中在如泰河以东，工业集中在河以北和新长铁路以东。 老城区保护和开发，营造城南新区具有现代化特色的城市景观。 提升中山路，海阳路及其两侧建设水平，集中布置城市大型公共设施，形成十字型公建布局骨架。 沿城市运河、内外城和河、通扬运河、龙游河水系整治和沿岸绿化带，打造城市十字型绿化景观轴线。 本案处于城市核心商业圈内，目前是以中山路为主轴的城西次核心极。未来将逐渐发展为“城西组团型商业副中心”。 “一主”以老城区现状为基础，提升规模档次，完善设施，打造如皋市一级商业金融中心。 “四副”在城市西、东、南、北兴建组团型商业中心。 “三轴”形成中山路、海阳路、宁海路三条主要商业街： 海阳路：以大体量商业金融为主，市级行政、文化体育的景观性街道。 中山路：大型商业零售设施为主的商业街。 宁海路：以小规模商业模式为主的生活型商业街道。 旧城改造速度加快， 07年如皋掀起新一波地产开发浪潮。 2006年如皋市完成城市建设投入24.5亿元，其中市政建设直接投入1.5亿元，完成房地产开发140万平方米。共完成拆迁面积60万平方米，共2374户。新开工面积126.97万平方米，施工面积206.86万平方米，竣工面积62.8万平方米。 从表中可以看出，如皋房地产市场在2006年的宏观调控中继续表现出投资逐步放缓的趋势。2006年如皋房地产市场的投资额达20多亿，同比05年投资增长42％。表明在宏观调控后，整个如皋的房地产市场发展逐渐趋于稳定，在经历了04、05年的跨越式发展后，如皋房地产市场发展逐渐理性。 城区已出让地块有限，潜在上市量庞大。出让地块主要集中在中心西部和城市南部区域（中山路以南）。 供应大量释放，需求有待大力挖掘，供需不平衡。 2006年如皋完成城市建设投入24.45亿元，其中城市建设直接投入1.5亿元，完成房地产开发140万平方米。共完成拆迁面积60万平方米，拆迁2374户。新开工面积126.97万平方米（荷兰小镇、