究-基于AHP和模糊理论的房产评估方法研.docVIP

基于AHP和模糊理论的房产评估方法研究 刘瑛 姚青健 徐州市恒达房地产评估有限公司 摘要：针对采用传统市场比较法进行房产评估存在的不足，提出了基于层次分析法和模糊数学多属性决策理论的房产评估方法。该方法建立了合理的分类评价指标体系，利用层次分析法计算各评价指标权重，建立基于多专家评语的单因素评价矩阵，通过模糊综合评判确定房产分类，选取真实的参照交易实例进行插值计算房产评估价格。最后给出算例说明了这一评估方法的运用过程。 关键词：房产评估；模糊综合评判；层次分析法；市场比较法 0 引言 市场比较法、收益还原法和成本法是房地产评估中常用的三大基本方法。其中，市场比较法最常用、最基础、最能贴近反映房地产的市场价值，已逐渐成为房地产估价工作中最重要的评估方法之一。但是，传统的市场比较法也存在不足，对如下问题处理上仍需完善： 1、如何合理选择与可供比较参照的交易实例，由于房地产的特性，每宗交易实例不尽相同，在选择参照交易实例上具有较大的自主性和模糊性。 2、估价人员对待估房产和参照实例进行比较，进行区域因素、个体因素等差异量化修正时，对于如何合理确定因素修正系数，缺乏统一的尺度与定量标准，主观性强。 1 研究思路 在根据交易实例建立符合市场行情的房产等级分类及获取参照实例价格的前提下，本文综合考虑区域、交通、结构等多方面因素，建立房产价格评估的双层评价指标体系，运用层次分析法计