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空港项目市场分析及定位报告.doc 空港项目市场分析及定位报告 第一章 第一章 项目概况 第二 第二章 重庆市宏观经济环境分析 第三 第三章 重庆市房地产市场及渝北区域房地产市场分析 第四 第四章 重庆市商业地产供需状况及趋势分析 第五 第五章 空港发展现状与趋势 第六 第六章 空港项目建设所面临的机会与问题 第七 第七章 定位分析 第八 第八章 项目定位 第九 第九章 项目规划设计建议 第十 第十章 第一章 第一章 项目概况 一、项目性质： 二、土地性质：划拨 三、建设规模：待定 四、容积率：小于1.2 五、绿地率：大于30% 六、建筑限高：18米左右 七、开发商：重庆空港房地产开发有限公司 八、本报告涉及的三个地块 1、位于重庆空港老宿舍后的约170亩土地。 2、位于老航站楼与老航空货运仓库旁的150亩土地。 3、位于候机大厅侧前方的约200亩土地。 【说明】 由于其它地块资料尚未明确，因此本报告的将主要围绕项目第一阶段将先期启动的三个地块进行市场研究与定位。  第二 第二章 重庆市宏观经济环境分析 重庆市整体城市概况 重庆市幅员面积8.24万平方公里，下辖40个行政区县（自治县、市），有15个区（万州区、涪陵区、渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、万盛区、双桥区、渝北区、巴南区、黔江区、长寿区 ）;4个县级市（江津市、合川市、永川市、南川市）;21个县（自治县）（綦江县、潼南县、铜梁县、大足县、荣昌县、璧山县、梁平县、城口县、丰都县、垫江县、武隆县、忠县、开县、云阳县、奉节县、巫山县、巫溪县、石柱土家族自治县、秀山土家族苗族自治县、酉阳土家族苗族自治县、彭水苗族土家族自治县），重庆以主城区为依托，各区、县（自治县、市）形如众星拱月，构成了大、中、小城市有机结合的组团式、网络化的现代城市群，是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市。 1、城市发展规划 1.1、城市发展战略 2003年重庆市政府按照城镇化目标，到2020年将重庆市建成长江上游的经济中心，具体为：“三中心、两枢纽、一基地、三大经济区”，即建成长江上游商贸中心、金融中心、科教文化中心、交通枢纽、通信枢纽，高新技术和现代化产业基地。 重庆主城区的面积只有260平方公里，目前是四个直辖市中面积最小的。市政府的目标是要建设“一个中心、多个组团、城镇群结合”的大城市，形成大都市的连绵带。目前，重庆主城区人口为300多万，到2020年，要达到600多万，以万州、合川为代表的中等城市到时可发展到100万以上，同时在周边形成一些人口在20—30万的小城市。 1.2、城市综合交通 发达的交通网是城市发展的舞台。无论是200多平方公里的主城区，还是2500平方公里的未来都市圈，重庆市政府对交通进行了周密的谋篇布局。 从2002年开始，我市启动综合交通规划。这个规划将为都市圈2500平方公里范围，以及市域8.2万平方公里的交通发展，设计一个美好的未来。 “二环八射”是都市圈的几条大动脉。“二环”，即环线高速和绕城高速，勾起了重庆都市圈的轮廊。目前，75公里的环线高速基本贯通，186公里的绕城高速也将动工。“八射”则分别是把重庆引向外面世界的通道，由成渝、渝邻、渝黔等8条高速构成。“二环八射”有机连形，形成都市圈联通内外的高速公路网络。全长189公里的快速路系统将形成一个“田”字型构架，将主城315平方公里的面积分为了36个区域，多层次的交通网络将让“堵车”远离主城。 轻轨交通将让未来都市圈更具现代感。据了解，在建的二号轻轨线和即将动工的三号线将形成十字交叉。从长远来看，轻轨三号线还与规划的轨道交通四号线（在四公里站）、一号线（在两路口站）、二号线（在牛角沱）、五号线（在新牌坊站）及机场线（在龙头寺）等五条轨道交通线相交并形成换乘。 地铁一号线（朝天门----沙坪坝）、轨道交通四、五、六号线也在规划中。从更长远来看，到2020年，重庆市轨道交通将向北延伸至北碚，向南延伸至江津和鱼洞，向西至壁山，向东至鱼嘴、长生。 重庆轻轨三号线一期工程可研报告已通过国家评估。意味着新轻轨线将横跨山城南北，与现在的轻轨二号线组成一个“大十字”形状，为缓解山城交通的巨大压力起到重要作用。 根据国务院批准的重庆市城市发展总体规划，重庆市确定20年内城市主要发展方向是“向北扩展”，但公共交通的落后已严重影响了北部新区的城市建设。专家认为轻轨三号线连接了城市中心和南坪、观音桥两个城市辐射中心，将居住区、公共活动区、行政区串连成多功能的经济发展带，而且可以解决长江，嘉陵江分隔山城带来的交通困难，对于城市空间扩展和疏散渝中区密集的人口有巨大推动作用。 由于该线路在菜园坝与国铁换乘，在江北与渝怀铁路客运站连接，将来还要与空港连接，因此该项目对于重庆“半小时主城”和