三四线城市商业新新地产操作指南.pdfVIP

三四线城市商业地产操作指南 许多大型商业地产项目，开发商错误以为有了主力店，特别是主力超市如沃 尔玛等，项目成功就万事大吉了。却不知道目前主力店在运作上，除了给该项目 带来人气，知名度之外，却同时扼杀次主力店生存空间，从而出现主力店超市人 气旺，次主力店（只有一步之遥）。却是空荡荡的商业地产项目。在今天的国内 商业地产项目是随处可见！ 城郊、开发新区或三线城市的商业地产项目，就是人气可能不足，或购买力低或 时尚化程度不够。这类商业项目该如何操盘运作？ 由于种种原因，项目商业定位不当或运作时机错过，或开发商轻视商业项目长期 经营的独特性。往往项目开业经营不到一年，就出现撤柜、减租、免租、赔偿等 冷场现象，此类开业旺经营衰的商业地产项目普遍存在，这也是当地政府最头疼 的问题，如何解决？怎么解决？用多大成本解决？ 资金断裂是现在开发商头疼的事之一，尤其是项目市场培育与运营推广的资金断 档。如何融资？在哪里融资？怎么融资成本、风险最低？ 第一节 三四线城市商业地产市场特点简析 世界上没有两片完全相同的树叶，三四线城市与一二线城市的市场环境与商业分 为有着巨大的差异，往往使一二线城市屡试不爽的商业项目操盘绝技，却在三四 线城市的项目操盘中折戟沉沙，因此想要在三四线城市商业地产的市场中攻城略 地，首先得从三四线城市的客观存在入手。 一、中国城市商业地产发展中存在的问题 1.开发商或投资人对商业地产发展的理念不清晰、或者较为缺乏对商业地产项目 的基本理解：什么是商业地产？它的市场属性是什么？开发商业地产来干什么？ 怎样才能通过开发获取利润回报？追求的投资回报目标是否合理？它的风险在 哪里？如何控制开发风险？ 2.不少开发商抱着开发住宅地产的思想，去拿了开发商业地产项目的地块，又以 开发住宅地产的理念去开发商业地产；或者被逼无奈而不得不拿住宅项目去赌商 业项目，再来向商业地块要超值利润回报。 3.在此情况下，就出现了商业地产选址不当或错误的状态，从而直接导致商业地 产开发的后续困难：缺乏开发商业的可行性、规模无法控制、找不到目标消费群 和商业概念、招商困难、销售难、更无法开业…… 4. 国内三四线城市规模中等，商业发展水平相对落后，商业模式较为简单，以百 货、超市、大卖场、商业街、批发市场等为主要形式，业态传统，分布集中，传 统商业中心的垄断地位较难打破；由于经济增长和消费能力有限，商业发展难以 承受超量商业物业供应和超大体量商业体的生存。 5.三四线（地级）城市，尤其四线（县级）城市的地产开发商，多数具备较强的 获取土地能力和建设开发能力，但缺乏对商业的理解，商业基本概念模糊、资金 实力不够雄厚，更缺乏商业运营能力，高层次商业开发的难度较大。因此，基本 以销售商铺为主，较少能够持有统一运营。 6.三四线城市的商业环境不规范，缺乏有理念有实力的开发商和运营管理者，零 散经营租户不敢进入，品牌店、连锁百货、大型连锁餐饮等大商家亦望而却步， 导致商源的供应链困难，招商运作难。卖了一年的商铺还没能租出去投入经营， 迟迟开不了业的商业地产项目比比皆是。 7.有鉴于此，三四线城市的商业地产项目开发，应该勇于打破传统的思想框框， 突破固有的思维定式。通过开发商持有经营物业的方式，发展现代商业经营模式 和商业运营供应，完全可以期待更大的升值空间，有实力的投资者或开发商应尽 早选取优势位置的商业物业予以持有。 二、三四线城市商业地产具有8 大与众不同的特点 1.一般而言，三四线城市的市级商业中心一般只有一个，因为传统习俗与历史商 脉，而深为当地消费客群所认知接受，排他性较强，在非传统市民接受的商业区 开发项目，面临一定的投资风险与旺衰制约。 2.当地商业发展处在较低水平，大型商业机构（如知名百货、大型超市）相对较 少，对商业地产的运营招商存在一定推广限制。 3.消费客群对于品牌的商品认知度较低，货真价实的国际顶级品牌市场反应冷漠， 认可一般，对国内一二线品牌认知度反而较高。 4. 当地强势的低端零售商优先占据商业要塞，开发中高低等不同类型结构的商业 物业，构筑立体的竞争壁垒。一定程度的地段区域垄断和不正当霸权竞争，给外 来竞争者的商业开发增加许多的潜在风险。 5.三四线城市，近五年来商业物业供应量突然增大，区域内人均商业零售面积甚 至远超国内一线发达城市；处处可以见到商铺林立，而且很多还是围合式的项目 内街商铺，商业体量供应严重过剩。 6.产权式商铺返租营销模式盛行，目前，有些商业项目统一运营托管到期，旺场 难觅踪影，遗留了大量问题，造成投资客的群体上访。 7.地区商业经营形