浅谈物业税的开新新征跟我国房地产税制改革.pdf

2009年第35期 NO．35．2009 现代企业文化 (总第147期) MODERNENTERPRlsECUL1ⅢRE 浅谈物业税的开征与我国房地产税制改革 毕丽 (苏州工业园区地方税务局，江苏苏州215021) 摘要：伴随着我国房地产行业的迅猛发展，相应的市场操 来．税务部门从2003年至今已分两批在全国lO个省市开展了物 作规程和制度陆续出台．房地产市场越来越规范。但是，我国 业税模拟评税试点，但结果并不十分理想。本分试图从制度设 的房地产税收制度的建设却明显滞后于房地产市场的发展，房 计和配套改革两方面深入研究，进一步研究如何改革等操作性 地产税制存在着日益明显的问题，亟待完善。文章从开征物业 问题。 税着手，从制度设计和配套改革两方面对相关操作性问题进行 (一)制度设计 分析。进而推进我国房地产税制改革。 1．纳税人为我困境内拥有房屋所有权及土地使用权的单位 关键词：物业税；房地产税制；征税范围；计税依据 和个人。不论自然人与法人，不论内资食业与外资企业、中围 中图分类号：F810 文献标识码：A 公民与外籍个人，不论经济性质，不论部门，只要拥有房地产 文章编号：1674—1145(2009)35一0182—02都是物_、Jk税的纳税人。 2．课税对象为不动产及其附属物，包括房产和地产。其 一、我国现行房地产税制存在的问题 巾，房产是指n，供人们在其叶1生产、学习、工作、娱乐、居住 (一)税种多且重复征税 或储藏物资的场所，地产即土地使用权。 日前我国涉及房地产的税种很多，直接税种包括房产税、 3．征税范嘲应该突f{；物业税制度的完整和规范。第一，对 城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税、营业税等， 我国境内所有不动产征税，包括农村。结合目前我国城乡居民 问接相关的税种也有印花税、城市维护建设税、企业所得税和 贫富差距大的现实，可根据各地情况制定相应的免税政策，如 个人所得税等。这些税种在形式上虽相互独立，但实质上却有 对农村自用住宅免税以此减轻农民负担。第二，取消城镇居民 内在联系，甚至造成对同一税基的重复征税。 个人白用居住房免税的规定，即不论住宅或非住宅，不论出租 (二)征税范围狭窄 或自用，全面征收物业税。 我国房地产税征税范围主要针对的是经营活动涉及的房地 4．计税依据。从我困物业税开征初衷与实际可操作性来 产行为，把国家机关，人民刷体、军队等的自用房地产以及个 看，物业税的计税依据应为不动产的评估价值。以不动产的评 人所有非经营用房地产等排除在征管范围之外，相应地缩小了 估价值作为计税依据是房地产税制的发展趋势。一方面能够使 房地产税基范围。同时，现行房产税和土地使用税只在城镇及 税收与物价水平保持一致，使税收更富有弹性；另一方面，纳 工矿区实行，没有覆盖农村等其他区域。 税人的纳税负担完全由其所拥有的土地和房产的市场价值决定， (三l重交易轻保有 更能体现“量能负担”的征税原则，比较客观地反映房地产价 现行房地产流通环节税种较多且税负重，而在房地产保有 值和纳税人的承受能力，较好地调节土地的级差收益，有利于 环节税种较少且税负轻，从而使绝大部分山企业无偿取得的土 解决现行房地产税收制度存在的计税依据不合理问题。 地仍近似无偿地被持有，阻碍了大量划拨存量土地步入市场的 5．税率。基于“科学测算现行的房地产税和房地产开发、 进程，助长了土地的隐形流动，减少了土地的有效供应，同时 建设环节税费总体规模，令物业税与之基本相当”这样一个税 造成大量土地被闲置或浪费。