苏州别墅市场预测分析与展望.docVIP

苏州别墅市场分析与展望 1．个案分析 1．1 园区典型别墅君地·上郡 君地·上郡目前联排别墅面积240—330M2，独立别墅面积在379—520M2，别墅均价14500元/平米。 截止2009年11月23日君地上郡目前可售别墅套数 别墅类型 可售套数 联排别墅 12 独立别墅 2 数据来源：苏州市区商品房销售网上管理系统 1.2 新区典型别墅新创大河山 新创大河山别墅270-430 M2，联排别墅价格9500元/ M2，双拼别墅价格14000元/ M2。截止2009年11月25日新创大河山目前可售联排别墅套数为181套。 1.3 平门府 平门府主要是独立别墅，户型面积为330—520 M2，最低720万元/套，截止2009年11月25日平门府目前可售独立别墅套数为11套。 1.4 中天品园 中天品园联排别墅面积在200—280平米，均价15000元/平米，具体一房一价。截止2009年11月25日中天品园联排别墅可售房源只有3套，住宅只有18套。 1.5 大观名园 截止2009年11月25日大观名园可售住宅为54套，面积区间在75—140M2,价格在9500—13000元/平米；联排别墅可售房源34套，面积区间在180—340 M2,别墅均价15000元/平米。 1．6 桃坞小筑 桃坞小筑别墅总共有23套，截止2009年11月25日桃坞小筑只有三套独立别墅在售，面积在320—600M2, 价格在20000元/平米左右。 2．苏州住宅近期市场情况分析 图1.1 苏州市区每月住宅供需图 由图1.1可以看出，苏州市区从2008年12月2009年11月份的12个月内，有10个月的住宅需求量大于供给量，其他2个月的需求量小于其供给量，11月份苏州的住宅需求量环比10月份有一定的减少，但是供给量环比9月份有较大增长，11月苏州的住宅需求量依然大于供给量，可见苏州目前住宅销售依然维持火爆的态势。截至2009年11月30日，苏州市区可售住宅为19334套，可售面积为2695613.3130平方米，按照过去一年的销售速度5869套/月，苏州市区住宅存量的去化时间只需要3.29个月。由此可见苏州住宅市场已经严重的供不应求，好多售楼处短期内已经没有房子可以卖了。 图1.2 苏州市区每月住宅成交均价 由图1.4可以看出，苏州市区从2008年12月2009年11月份的11个月内，苏州市区住宅的成交均价的震荡区间为6100—8693元/㎡，11月份苏州住宅的成交均价又创今年住宅成交均价新高。 3.苏州住宅销售均价定量预测与分析 日期 苏州市区每月住宅成交均价（元/㎡） 2009年3月 6395.78 2009年4月 6558.43 2009年5月 6753.56 2009年6月 7026.29 2009年7月 7448.66 2009年8月 7797.66 2009年9月 7244 2009年10月 8234.33 2009年11月 8693.84 数据来源：点石机构内部资料 为了提高预测的精度，现对苏州住宅成交均价的预测采用灰色系统理论的GM(1,1)模型来完成。 （1）数据处理：对样本数据=(6395.78，6558.43,6753.56,7026.29,7448.66,7244,8234.33,8693.84) 作1-AGO,得=(6395.78，12954.21，19707.77，26734.06，34182.72，41980.38，49224.38，57458.71)对进行准光滑性检验 由光滑比分式得 。因此 时光滑条件满足。 对进行准指数规律检验 由序列级比公式 得 ，因此当k3时，准指数律成立，故可对建立GM(1,1)模型。 （2）建立GM(1,1)模型 把数据输入到灰色系统软件的GM(1,1)预测模型，得出序列的GM（1，1）模型为 其时间响应式为 = 平均相对误差： ，得出平均相对精度为1-=85.57%。预测精度为良好。 经预测2010年1月份苏州住宅销售均价为8808.5元/M2, 2010年2月份苏州住宅销售均价为9145.1元/M2。由此可见只要政策变化不是很大，2010年苏州住宅的成交均价会一直维持温和上涨的趋势。 4． 2010年房地产市场定性预测与政策猜想 房地产市场中国楼市“政策市”的特征明显，关注政策走势几乎成为买卖双方必做的功课。眼下的特殊之处是，去年第四季度国家和地方出台的刺激政策中，部分当时明确规定截止于今年12月31日。12月20日出台《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，政策暂定执行至2009年12月31日。按目前的供需结构来看，政府不大担心优惠政策取消会严重影响楼市成交。但取消应该是个逐渐的过程，一些涉及普通商品房刚性需求的政策会有所变通，但有利于投资的部分政策会最先叫停。普通商品房