房地产市场调研的理论与实务（ 66页）.ppt

第六部分 分析产品并进行产品定位 1、分析产品的角度 潜在的新参加的竞争者（流动性的威胁） ? 同行业竞争者 （细分市场内的竞争） 本产品 （供应能力） ? 客户 （购买能力） ? 替代产品 （替代产品的威胁） ? 2、产品定位 品质 价格 主力户型 客户层 谢 谢！ 竞争对手（以下沙项目为例） 现有竞争对手（金海湾） 潜在竞争对手（鸿景湾、碧海红树园） 关注要点： 1、规模 2、推出时间 3、价格 4、卖点 5、素质 下沙项目主要关注对象 第五部分 房地产市场调研的难点与技巧 ?如何确定目标市场 ?如何抽取典型样本 ?楼盘调研的入门 ?如何利用媒体获取信息 ?现场调研技巧 ?调研需要突破的重点 ?确定目标市场——个性产品除外 产品所在区域——片区 供产品成长的环境 产品可以参照的目标 片区：同一片区的产品具有可替代性。 例如：广州绢麻厂调研：大市场天河区、目标市场 员村、锁定目标黄埔大道、中山大道、广州 大道、二横路围合范围，锁定产品：骏景花 园、美林花园。 ?如何抽取典型样本——将具有可比性的产 品进行比较 产品素质 规模 发展商品牌 一般采取： 例1、同素质 深业花园、东海爱地、黄埔雅苑 例2、同规模 中海怡翠、星海名城、四季花城、风和日丽 例3、发展商实力、品牌 金海湾、下沙、中海华庭 ?楼盘调研的入门 系统——局部——细部——点 1---哥伦布广场 2---欢乐谷3---叠溪台 4---海韵大道5---椰风大道 6---海天一色7---好望角 8---阳光泳池9---逸亭 10---悦亭11---迷你NBA 12---黄金海岸13---夏威夷岛 14---闲情坊15---海洋世界长廊16---儿童活动中心17---社区保健中心18---书（网）吧 19---乒乓球室20---棋牌室 21---健身房 鸿景湾名苑小区规划图 鸿景湾名苑标准层图一 鸿景湾名苑标准层图二 鸿景湾名苑户型一 A型3房2厅2卫 建筑面积： 113.61-114.06平方米 ? 1222-1227平方呎 套内面积： 97.15-97.54平方米 ? 1045-1050平方呎 鸿景湾名苑户型二 B型2房2厅1卫 建筑面积： 73.72平方米 ? 793平方呎 套内面积： 63.04平方米 ? 678平方呎 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 平面布局 1、上海中远两湾城——河、商业步行街 2、金海湾花园 塔楼南侧形成较完整的室外空间，作为小区的景观平台花园 整个花园坐落在几近满铺用地的底层架空车库上，提高住户在 花园中的视点； 建筑群设置在小区北段，主要公共空间位于南面。既满足了海景和红树林景观需要，又避免了干道车道噪音、沙尘的干扰。 3、蔚蓝海岸二期 外立面风格、结构、材质 1、金海湾 2、上海东苑绿世界 3、金地翠园 户型 1、蔚蓝海岸 2、阁林网苑 3、金海湾 ?如何利用媒体获取信息 报纸 电视 广播 网络 1、招商海月花园 2、金地翠园 3、荔林苑 ?现场调研技巧 伪装 现场出击 善于发现 信息过滤 电话复查 1、伪装 身份包装——讲故事 职业隐藏 夸大事实 去伪现身 现场出击 2、主要渠道：楼书、售楼员、客户 ※尽可能地将专业名词通俗化、口语化： 你们的楼太密了？（容积率） ※反问法：你们的小区有100亩吧？ 3、善于发现 楼盘双六要素：五个“W”和一个“H”，调研人员可以有两种渠道： 发展商向消费者传递：WHAT、WHO、WHERE、WHEN、WHY、HOW 从消费者接收信息后反馈：WHAT、WHO、WHERE、WHEN、WHY、HOW 市场调研人员获取：WHAT、WHO、WHERE、WHEN、WHY、HOW 4、信息过滤 辨别真伪 迂回深入 5、电话复查 ?调研需要突破的重点 销售率 客户群 房地产市场调研的理论与实务 目 录 ?市场的调研的概念、过程、意义 ?市场调研的步骤 ?市场调研的方法 ?房地产市场调研的具体内容 ?房地产市场调研的难点与技巧 ?房地产产品分析角度及产品定