万科资产负债表分析报告张初阳.docVIP

2010年度万科企业股份有限公司财务分析报告 姓名：张初阳 学号：200869020203 年纪：08届 企业简介 背景分析 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科企业股份有限公司原系经深圳市人民政府深府办 (1988) 1509 号文批准，于1988 年11月1 日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司,原名为“深圳万科企业股份有限公司”。截止到2009年3月31日，公司第一大股东为华润股份有限公司，控股14.73%。公司主营业务为：房地产开发；兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理）。截至2009年3月31日，公司总股本109.95亿股，第一季度公司实现营业收入8,164.32百万元，同比增长27.56%；归属于母公司所有者净利润768.76百万元，同比增长7.05%；实现基本每股收益0.07元。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。 目前房地产业发展形势： = 1 \* GB3 ①进入 2010年前后，政府推出一系列调控政策，以遏制房价过快上涨、引导住宅市场理性发展； ②预计2010年房地产调控政策将以稳健的调控政策为主，保证房地产市场的平稳运行； ③低碳经济与节能环保的理念逐渐深入人心，而房地产行业在节能减排中将扮演重要角色。能否率先完成绿色转型，对于参与绿色经济背景下的市场竞争至关重要。 ③2010年万科的房地产业务收入500亿元，同比增长3.55%，营业利润率30%，比上年提高8个百分点；物业管理收入4.3亿元，同比增长30.96%，营业利润率13.44%。万科的营业收入主要来自深圳区域，上海区域和北京区域，其中，五个核心城市（深圳、广州、上海、北京、天津）合计占公司整体营业收入和净利润的比重分别为50%和48%。2010年万科平均商品房单位售价1.2万元/平方米，同比上涨26%。2010年万科实现净利润72.8亿元，同比增长36.7%，净利润率高达17%，比上年上升4个百分点；资产负债率高达75%，比上年上升8个百分点。2010年万科在全国房地产市场占有率为2.06%，比2009年增加0.62个百分点。 ④2010年万科在建开发产品786亿元，同比增长93%，占资产总额37%，比上年增加7个百分点；拟开发土地493亿元，同比增长14%，占资产总额23%，比上年减少9个百分点。 ⑤ 2010年万科的预收账款744亿元，同比增长131%，占资产总额35%，比上年增加11个百分点。 ⑥2010年万科全年实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，分别比2009年增长35.3%和70.5%；实现结算面积452.1万平方米，结算收入500.3亿元，分别比2009年减少25.3%和增长3.6%。截至2010年末，万科尚有761万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计919亿元，其中合并报表范围内已售未结面积680万平方米，合同金额820亿元。据万科2010年度报告称：“上述待结算资源大部分将在2011年参与结算，为公司2011年实现良好的收益水平提供了有力的支撑。” 资产负债表分析 a 水平分析法： 资产负债表（水平分析） 编制单位：深圳万科A股 单位：元 会计年度 2010/12/31 2009/12/31 增（减）% 货币资金 37,816,932,911.84 23,001,923,830.80 64.41% 交易性金融资产 0 740,470.77 -100.00% 应收账款 1,594,024,561.07 713,191,906.14 123.51% 预付款项 17,838,003,464.71 8,736,319,500.73 104.18% 其他应收款 14,938,313,217.77 7,785,809,435.41 91.87% 存货 133,333,458,045.93 90,085,294,305.52 48.01% 流动资产合计 205,520,732,201.32 130,323,279,449.37 57.70% 可供出售金融资产 404,