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万达是这样做运营的！ -导 读- 经营分析能帮助我们清晰地了解广场运营情况，为招商调整奠定坚实的前提条件和基础，经营辅导能提高我们营运管理能力，有效帮助商户改善经营现状，从而实现广场的良好运作。运营期万达广场的市场调研1.营运期市场调研的目的 营运期市场调查，应围绕“招商”这个核心，达到三个目的：2. 营运期市场调研的主要内容 人口基数、人口质量（消费能力评估）人群分布状况 交通状况 竞争对手（重点）3. 营运期市场调研的要点 着重于项目周边状况调查 调查获得的信息，将是今后招商调整的重要依据（如：业态布局、购买力等）有助于广场经营分析工作 为广场未来业态规划提供重要参考资料4. 竞争对手调研的内容 所在商圈评估（传统/新兴商圈）基本状况描述（位置/面积/楼层/业态/主题分布等） 新品牌进驻调查（背景、经营面积、销售情况等）广场同品牌调查（业绩、分布等） 5. 网点及竞争对手调研的要点 着重于竞争对手调整变化及新兴项目的调查，了解了解整个市场的租赁环境与租赁条件有助于我们更好地做好经营分析工作帮助分析我们的招商优势与劣势 帮助制定有竞争力的招商政策6. 品牌资源搜集的原则 a.符合定位的原则 选择最适当的品牌而非最高档的品牌适当的扩大搜寻范围以增加备选方案b.效益化的原则 在时间之内完成主要目标在预算之内完成主要目标c.可行性的原则 品牌授权经营的确认能否配合招商调整 商家的属性、实力与诚信度 条件在双方可承受的范围之内 规避同业的抵制7. 品牌资源搜集的方法 a.透过实地调查取得 以所在地区为范围的调查同业卖场扫街 至外围及先进城市的调查同业卖场 扫街b.透过二手资料取得 透过政府、商会…等团体取得透过网站及杂志…等情报取得c.从行业中取得 同业交流商家推荐 挖角d.外部资源取得 8. 形成市调报告 根据不同实际情况，每月、每季度或每半年对周边商圈进行一次市场调研，5个工作日内形成市调报告。 每次市调必须要提供不少于10个新的品牌。市调信息应对招商工作起到直接的推动，每年调整签约的品牌数量中至少10%的品牌来源于市调信息。 区域营运部与区域招商部一同，每年进行优秀市调工作的评比和表彰，同时定期开展市调信息的交流和通报，跟踪调整工作的落实，评估调整工作的效果，不断进行总结和推广，推动区域各分店的共同提高。经营数据的采集与分析经营分析：是指商业运营管理者通过数据采集并运用统计、分析、图标呈现等方式，对广场整体经营情况进行深入解析。经营分析能帮助我们清晰地了解广场运营情况，为招商调整奠定坚实的前提条件和基础。 1. 经营分析的基本思路 2. 经营分析的频次及内容要点日经营分析 周经营分析 月经营分析 关键时期经营分析3. 经营分析的指标解析4. 如何做好经营分析经营分析必须图文并茂。有了数据和图表，要做好经营分析，还要发挥人的主观能动性，营运人员需根据数据和图表阐述现象并提出相关建议。这就需要我们的营运人员加强与店铺、品牌负责人的沟通和联系，充分了解店铺的经营现状。 案例分享： a.日经营分析 每日客流与销售趋势图关注点：波动趋势；波动周期；波动异常。b.周经营分析 周环比关注点：波动趋势；平日与周末对比；节假日效应。周环比分析步骤：广场总体情况；主力店与步行街平日与周末对比情况；主力店或步行街各业态情况。（第三周周末环比略降，继续分析步行街业态与品牌情况。）c.月经营分析 每月客流与销售趋势图关注点：波动趋势；年淡旺季；波动异常。 租售比关注点：品牌租售比排名；针对品牌租售比的工作策略。经营分析与预警管理经营分析工作是营运管理的重要依据和手段，是广场经营状况良好与否的的重要反映，同时也是预警管理工作的前提条件，为正确做出商户预警提供有效的科学依据。 1. 经营分析预警判断 a.三个预警重要考核指标：销售坪效：反映销售能力租金坪效：反映承租能力 租售比：反映赢利能力b.商户承租能力的租售比区间2. 销售、客流预警管理 根据广场各租户经营成本、客单价、消费率等预测并设定广场销售、客流预警值，于每年12月31日前上报下一年度销售、客流预警值。 3. 空铺预警管理 租户租售比在广场同业态连续三个月排名后三位、出现两次以上（含）延迟缴费、人员管理或货品出现异常情形的租户，应将其列入预警租户；以书面或其他形式提出退铺、降租租户，列入重点预警商户。有效的租户经营辅导经营辅导：是指商业运营管理者通过书面方式（主要形式）对管理区域内特定对象（经营情况不理想的商户）在经营方面进行的相关指导、建议或者下达的改进要求。亦可理解为对商户在经营方面提出的经营建议。 1. 哪些商户需要经营辅导新品牌入驻后经营业绩不佳的装修提档后经营业绩不稳的 一个时段内持续经营低迷的 经营管理不善的2. 经营辅导的目的 在条件许可的前提下，通过运用各种方式和手段，