第16节新房地产税收法律制度-1.pptVIP

第五章-1 房地产税收制度 一、房地产税 （一） 房地产税的含义 税收是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定程序和标准，无偿地取得财政收入的一种手段。税收的本质决定了它具有强制性、无偿性和固定性的特征。 房地产税收是税收概念体系中的一个范畴，是指以房地产或与房地产有关的经济行为为征税对象的税类，是房地产开发、经营、管理、消费的全过程中，房地产开发商与消费者要缴纳的各种税收的总称。 我国房地产业涉及的税种共计11个（原12个）。 直接以房地产为课税对象的税种有5个（原6个）：土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税（取消）、契税。 与房地产紧密相关的税种有6个：营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税及教育费附加。 将房地产税按环节可划分为四大类：与房地产开发有关的税收、与房地产交易有关的税收、与房地产保有有关的税收、与房地产所得有关的税收。 1、与房地产开发有关的税种 （1） 耕地占用税 （2） 土地增值税 （3） 营业税 （4） 印花税 （5） 城市维护建设税 （6） 教育费附加 2、与房地产保有有关的税种 （1）房产税 （2）城镇土地使用税 3、与房地产交易有关的税种 （1） 土地增值税 （2） 契税 （3） 营业税 （4） 印花税 4、与房地产所得有关的税种 （1） 企业所得税 （2） 个人所得税 房地产税 我国房地产税收情况按所属关系分类： （二） 房地产税的特征 1．房地产税收是一种比较稳定的税收来源。 2．房地产税收具有较强的政策功能。 1）税负均衡 房产税征税的主要依据是房产的价值。占有的房产越多负担越重，占有的房产越少负担越轻，从而起到调节纳税人的财产占有量，缩小贫富差的作用。 2）引导土地合理利用 对需要限制的土地课以重税，对需要鼓励的轻税或适当减免税，以引导和调控土地的利用方向，优化土地利用结构，提高土地的利用率。 以土地占有量为依据征税，则可以限制土地的过多占用，减少土地的占有量，减少土地资源的浪费。 3）抑制土地投机行为 通过土地的占有获得土地的自然增值，还可以通过囤积土地、待价而沽，获取暴利。对土地的增值收益征税，就可以有效地调节土地的级差收益，保证土地级差收益在不同的利益主体之间进行合理分配，并在一定程度上抑制土地投机行为。 二、房地产地租的概念 地租是指土地所有者将其所拥有的土地及与土地相关的房屋或其他附着物租给他人使用所取得的报酬，在我国地租主要表现为国家收取土地出让金。 三、房地产费的概念 房地产费是指依据法律和法规，由有关行政机关、事业单位向房地产开发企业、房地产交易各方和房地产产权人等收取的各种管理费、服务费、补偿费等。 房地产费并不是基于国家权力，而是基于政府机构实行管理和提供服务而向被管理者或被服务人收取的成本。我国现行的房地产费主要有土地使用费（不含地租）、房地产行政性收费和房地产事业性收费。 土地使用费（不含地租）：向国家交付的除了土地出让金之外的使用土地的费用，主要包括国家对土地的开发成本、征收土地补偿费、安置补助费。 房地产行政性收费：主要包括登记费、勘丈费、权证费、手续费和房屋租赁登记费。 房地产事业性收费：提供特定服务所收取的费用，主要包括拆迁管理费、房屋估价收费等。 地租、税收和收费的区别 地租、税收和收费的内涵、性质和功能明显不同： 地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者索取的土地使用报酬，是土地所有权在经济上的实现。 税收是国家凭借政治权力，以法律为依据，强制、无偿、固定地参与国民收人的分配和再分配所形成的特殊经济利益关系。 收费则是对提供服务收取的补偿费用。 四、我国房地产税费制度的缺陷及完善 （一）我国房地产税费制度的缺陷 1．税费种类繁多，税、租、费概念混淆不清。 2．我国房地产税收种类“重交易，轻保有”。 3．我国房地产税负存在不公平现象。 4．房地产业税收征收管理不完善。 （二）房地产税费制度的完善措施 1．正税、明租、清费。 （1）正税：统一内外税制，避免重复征税，改变交易环节畸重保有环节畸轻的现状，并尽量向宽税基、少税种、低税率的国际通行做法靠拢。 （2）明租：设计好土地出让金收取方式。 （3）清费：对收费项