中国养老地产运行情况分析报告.docVIP

2014年中国养老地产运行情况分析报告 \t /chanye/2014/12/08/_blank 地产来源：发改大讲堂时间：2014/12/8?责任编辑：heailian 评论? \o 2014年中国养老地产运行情况分析报告 \t /chanye/2014/12/08/_blank 繁体 \o 分享到新浪微博 \o 分享到微信 \o 分享到QQ空间 \o 分享到腾讯微博 \o 分享到QQ好友 一、国内参与 \t /chanye/2014/12/08/_blank 养老地产的主力机构 随着中国快步进入老龄社会，老龄人口日益增加，已经占总人口的10%，由此带来的养老设施需求规模巨大、增长迅速，而对应的养老设施供应却严重不足，养老地产作为养老设施的主要部分具有稀缺性，行业 \t /chanye/2014/12/08/_blank 投资价值日益凸显。受国外养老地产在成熟阶段表现出收益高、稳定性强、抗周期风险等特点吸引，以及国内养老地产的市场供需状况，各类机构纷纷进入养老地产投资、开发、运营领域，其中传统 \t /chanye/2014/12/08/_blank 房地产开发商、 \t /chanye/2014/12/08/_blank 产业投资者、 \t /chanye/2014/12/08/_blank 保险公司、政府及国外投资机构成为主力。 （一）传统地产商拓展细分市场，秉承住宅开发思路采用销售模式 传统地产开发商基于对房地产细分领域的拓展、产品多元化的尝试以及寻找新的利润增长点等目的，介入养老地产投资开发，多以开发住房的思路开发养老地产，以养老的概念将产品进行差异化打造，最终以产品销售实现投资回报，养老地产的后期运营或者缺失或者委托专业养老服务机构。据不完全统计，国内已经进入及拟进入养老地产的知名房企超30家以上，其中不乏万科、保利、 \t /chanye/2014/12/08/_blank 北京太阳城、花样年、绿地、绿城、首创置业、今典集团、路劲地产等著名房企。目前来看，传统地产商介入养老地产投资开发，已经成为未来一大 \t /chanye/2014/12/08/_blank 趋势，但运营模式、 \t /chanye/2014/12/08/_blank 盈利模式都在探索之中，效果也并不相同，部分开发商秉持住宅开发思路、实行销售为主的策略获得了良好效果，如万科幸福汇项目2011年6月开盘去化83%、2月时间内一起全部售罄；但也有部分开发商的项目因定位过高、区位不佳并未取得预期效果，如保利嘉兴西塘越项目2012年9月开盘之后3个季度仅去化30%、整盘去化预计需要2年半左右。 （二） \t /chanye/2014/12/08/_blank 产业资本积极介入，注重长期持有运营获取回报 专注于养老市场的产业投资者不同于房企，往往长期持有养老地产项目，以后期运营获得回报，相应的医疗康体、餐饮等养老配套服务较为全面。 \t /chanye/2014/12/08/_blank 上海亲和源、北京乐成养老、北京太申详和、北京爱慕家等较有代表性，其开发运营的项目上海亲和源养老社区，北京乐成恭和苑、北京太申详和山庄取得了较好效果。由于养老地产投资回报周期往往较长（业内普遍估计8-10年），采取持有经营模式的养老地产开发商常常采用政府协议出让或者 \t /chanye/2014/12/08/_blank 租赁农村集体建设用地（甚至工业用地、军产地）的方式来获得土地，以减少土地的资金投入，缩短投资回报周期。虽然运营模式上，出现了上海亲和源及北京乐成等较为成熟的会员制模式，但实际运营效果差强人意，经过长达3-4年运营仅仅收回了投资成本，盈利尚需时日。 （三）保险借资金优势快速进入，常与保单进行捆绑 2009年，不动产投资大门向保险资金开启，养老养生项目被划入政策鼓励范围，迄今，泰康、国寿、合众、太平、平安、新华、华夏人寿等险企已开启了一轮针对传统养老模式的全新挑战。由于2012年7月下发《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》明确指出，保险企业只能长期持有、不能出售养老地产项目。为了尽可能在早期多回收资金，这类养老项目一般与 \t /chanye/2014/12/08/_blank 养老保险产品挂钩，投保者在购买保险计划的同时获得入住养老社区的权利。根据目标客户不同，保费门槛从几十万到几百万不等，到期后客户可以选择现金给付，或直接抵入住的租金。据悉，泰康人寿、新华人寿、合众人寿等操作都是保险产品挂钩养老社区。 （四）政府、外资也有涉猎，均在尝试阶段 鉴于国内养老市场的巨大需求，政府机构、非盈利组织及国外投资机构也介入到养老地产的投资中，但多数项目都在前期建设或者规划阶段，并无实践运营绩效可供