商品房营新销法律问题讲座ppt-powerpoint演示.ppt

* * 讲师介绍 房地产专业律师 林 伟 工 作 业 绩 担任过如下单位常年法律顾问： l??天津翔达集团《罗马花园》 l??津东集团《米兰家园》系列项目 l??鑫森置业公司《森淼公寓》 l??仁爱胜达房地产开发公司《仁爱花园》、《仁爱濠景庄园》 l??钱塘房地产开发公司《凤溪 花中城》 l??津港亚太房地产有限公司《亚太大厦》 l??津汕房地产开发公司《上杭花园》、《万兴花园》 l??天津海远房地产开发有限公司《红光绿野 新村别墅》 l??天津玉江房地产开发有限公司《复康花园金冠里》 l??北国投亚富投资置业有限公司《北方金融大厦》 l??天津福泰房地产开发公司《福泰温泉公寓》 l??天津鼎成房地产开发公司《贵都大厦》 l??巨川置业《巨川金海岸》 l??金麟置业《碧云华府》 l??南华投资发展有限公司《嘉利中心》 l??万国房地产公司《万国广场》 l??福光集团《巨福园》 l??津兴房地产公司《元都园别墅》 l? 华宇房地产建设开发公司《华宇大厦》 l? 天津中原物业顾问有限公司（香港中原物业天津公司） l??天津中海 天津天孚物业管理有限公司（天津唯一一级资质物管公司， 管理开发区管委会大厦、翠亨小区、风荷新园、天江格调、南大泰达学院近500万平方米各类建筑物业） l??龙腾房地产网站 从 业 背 景 法学学士，南开大学国际经济研究所研究生 。曾在胜达律师事务所、房地产开发公司等单位工作，现为中国注册房地产经济师、房地产预算合同员及房地产专业律师。 联系电话 早期曾为《巨福园》、《元都园别墅》、《天星河畔广场》等房地产项目提供房地产开发及法律服务； 参与中国银行天津分行首例在津楼宇《罗马花园》按揭业务全程法律研讨及服务； 为天津拟建最高层建筑《万国广场》（88层）提供房地产金融法律工作； 较早成功地为涉外小区《复康花园金冠里》提供“首付一成”轻松入住的全程法律工作； 近年来曾为新世界（安信）、天津珠江实业公司《京津新城》项目处理部分法律事宜; 为《每日新报》、《今晚报》、天津卫视《案与法》栏目提供房地产 法律专栏及节目的服务. 房地产法律与实务 （楼宇销售篇） ? 第一部分 房地产法律规范 房地产法律渊源及主要规定 ? 第二部分 楼宇营销若干法律问题 一、土地使用权取得方式 二、何为“五证 、两书” 三、商品房销售条件（预售条件、内部认购等） 四、销售禁止行为及法律责任 五、销售广告及销售承诺问题 六、定金问题 七、样板房与现房的关系问题 八、面积差异的处理方式 九、其他 十、示范合同文本签定的注意事项及答疑 第一部分 房地产法律规范 ? 我国房地产政策和法律法规是房地产业进行经济活动的指南，具体讲就是调整人们在房地产权属、开发、经营交易、管理服务、房地产金融、涉外房地产等方面所发生的权利义务关系的法律规范。包含房地产开发建设管理方面的法规、房地产产权产籍管理方面的法规、城市房屋管理方面的法规、城市房地产市场管理方面的法规、房地产经营企业管理方面的法规。 我们在楼宇的销售过程中，熟悉其相关规定是十分必要的。目前，与我们的工作相关的、现行的规范主要有： 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》 2、《中华人民共和国土地管理法》 3、《商品房销售管理办法》 4、《城市商品房预售管理办法》 5、《城市房地产开发经营管理条例》 6、《天津市房地产市场管理规定》等等 第二部分 楼宇营销若干法律问题 ? （一）土地使用权的取得方式 开发商可通过行政划拨及土地出让两种方式取得土地使用权。 土地使用权的划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿拨付给土地使用者使用的行为。 土地使用权的出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 （二）何为“五证” 、“两书” “五证”指的是： 第一个是“国有土地使用证”，我国《土地管理法》规定，只有在国有土地上建设的房屋才能用于出售。开发商向国家交纳土地出让金，即可取得土地使用权，房屋才能正常合法的进行交易。 第二个是“建设用地规划许可证”，根据我国《土地管理法》规定，建设用地要符合国家的土地利用