御宫艺墅营销策划推广报告-终稿.docVIP

PAGE PAGE 4 目 录 前 言 第一部分 上海别墅市场 ——别墅市场总体分析 上海宏观市场概述 （一）、影响上海别墅发展的宏观政策 1、有利宏观政策因素 2、不利宏观政策因素 （二）、上海高端别墅市场分析 发展历史 总体情况 产品特征 版块分布 开发量、销售量 价格范围 客户来源 配套设施 发展趋势 （三）、结论 二、青浦区域别墅市场分析 （一）、历史起因 （二）、发展现状 （三）、规划目标 （四）、发展瓶颈 （五）、新的使命 第二部分 硝烟如云 左右对峙 ——项目区域别墅市场分析 一、赵巷概况及规划定位 赵巷概况 规划定位 二、周边竞争项目分析（部分佘山） 附：市调表 三、上海高档别墅与本案并列分析 位置、开发量、客户、价格、产品特征、品质 四、结论 第三部分 风险规避 双面并存 ——产品WSTO分析及产品建议 一、最大优势 二、劣势规避 三、产品建议 第四部分 大胆创新 突出重围 ——销售计划及策略 一、工程进度 二、销售计划 三、价格策略 四、销售策略 五、销售创新 第五部分 TOP运动 御宫艺墅 ——营销推广思路方案 一、主题确立 二、阶段推广策略 三、包装思路 包装阵线 营销创新 推广步骤 四、媒体策略 第六部分 营销推广预算 ——整盘推广预算方案 前 言 城市是人类所创造的最美妙、最高级、最复杂而又最深刻的产物。尽管20世纪的“国际风格”在很大程度上抹杀了城市的特色，但是每个城市仍然由于它独特的自然、人文和历史背景而个不相同。 二十一世纪，上海的住宅建设面临新的机遇。上海作为我国最大的城市，正在快速向国际经济中心城市迈进，人才与精英的密集，造就了一批高收入享受型购房者。与此同时，随着经济和许多新兴行业的发展，长三角的经济圈构想，国际财团和私企的进入和壮大，上海正在成为一个国际的上海，而上海人同时也正在成为“国际上海人”。作为我国经济最发达的城市和国际人流的聚居地之一，一大批具有很强购买力和购买需求的新阶层将迅速形成，并成为别墅市场有力的买家，未来别墅区的开发应向更高层次发展——回归自然的高度。 那么，到底哪种人需要哪种房子，为哪种人又盖哪种房子，一直是每一个开发商思考的问题，更是一个优秀策划人对项目必须要解决的市场定位问题。 因此，中产阶层，已经不是我们“钦定”的对象，经过市场的再次论证之后，我们把目光瞄向了更远的方向，思考一个极为高端的客户——董事级别、总字级别的社会群体。 因为，他们领导着和构筑着一个社会的上层建筑——上层建筑文化。 我们希望通过居住的定位，能够看到他们的“硬实力”——成功，以企业、财团的领导核心、经济、地位展示一种奋斗的魅力。 我们希望通过产品的定位，能够欣赏到他们的“软实力”——内涵，以文化、意识形态吸引力体现出来的个人魅力。 只有这样辨证的通过居住观念、居住模式和以上两种综合实力，高度体现他们在社会与个人之间的双重价值。 ——进可济天下，退可修身心！ 这是一种境界，更是一种哲学的高度。 这种哲学居住的高度体现着一个国家和民族的思想能力、精神状况和文明素质。打开视野，拓展思维空间，既立足当代有继承传统，既立足本国又学习外国，从居住的角度，赋予建筑有中国特色、中国风格、中国气派的建筑文化作品。 正如丘吉尔说的，“人创造建筑，建筑也塑造了人”，人造的城市也缔造了自己的独特文化。 一直以来，我们在思考的过程中主张你、我、他，像对小说、诗歌、绘画一样去阅读自己见到过的城市，亲历过的建筑，捕捉最初的印象，对话建筑，有意无意的展示一种可读性。越是珍惜自己特色的城市、建筑，这种对话也越显得强烈。反之，却只能给人一种文化的失落感。 也许它不是世界上最美的，也不是最好客的。它肯定不是最富有的、不是最大的，不是最老的，也不是最年轻的。然而，它与天互动的天际线似乎隐藏了什么秘密…… 不要把规模等同于荣耀！而是通过居住的行为模式激励人们并保持永久的不是建筑的高度，而是它的诗意。 正是基于产品就是一件作品，一件艺术品的思想，才有了一种时代使命的思考，进而上升到一个哲学居住的历史高度。于是，在“御宫艺墅”便有了一个清晰的主题思路—— 月光下的哲居时代！ 第一部分 上海别墅市场 ——别墅市场总体分析 策划，是一种智慧和心血凝结的结晶。 策划，需要信心、技术、理智、经验和思考，更应该有对市场正确的判断和机会的把握。