中原地产：大理耀鹏明珠中心.pptx

耀鹏明珠项目整体定位及推售策略建议;谨呈云岭地产： 鉴于之前中原与贵司对本项目的沟通和了解的基础，本次报告主要解决项目在目前市场上的整体定位，并给出首次入市的营销策略建议。;政策依然未见松动 楼市以价换量，以价格战拼的头破血流 股市连番下挫。 部分新盘低价抛售，而且严重滞销 大多发展商按兵不动。 观望、犹豫、动摇 的情绪控制异常敏感的豪宅客户……;面对市场，唯一永恒转机来源于“变化”——市场的一切改变，都源于市场，源于消费者，当市场发生变化的时候，一切都将随之而变，我们同样需要变革，而且是思路的变革！;逆市之道，在乎营销观念之变。 太多的理所当然、太多的习以为常， 太多的传统操盘 “经验”主义， 在逆市。在耀鹏明珠。将形成颠覆。 ;;大理应该向城市化更进一步 我们如何改变大理的都市生活格局 我们面对的，是2012年的当下。;逆势“应变之道”;战役布局;1.1;区位价值：项目地处主城和满江区的交界处，城市金融+交通+物流+科技的核心枢纽，多种产业结构相组合的经济新区。;区位价值：世界进入大理的门户，大理展望世界的窗口; 资源价值：山水园林大城市 风花雪月大花园;大盘价值：你想要的尽在这里 引领城市新中心 区域经济引擎及产业链功能载体;产品价值：城市空中观景豪宅 产品形态独占城市标签名额 坐拥城市繁华 大理全景尽收眼底;本项目位于经开区腹地中心，紧邻大理城市靓丽窗口云岭大道，与明珠广场近在咫尺； 自然资源环境优势明显:山、水、公园。;布局整体优化;空间层高;88.59㎡平面产品;88.26㎡平面产品;120.13㎡平面产品;88.33㎡平面产品;空间层高;各户型产品总分布;本项目的所有户型都具备十分显著的优势，是未来项目最核心价值点所在。;产品价值：公寓产品梳理 ;产品价值：商业产品梳理 ;产品价值：写字楼产品梳理 ;项目属性界定;CHAPTER.1战役目标 ;;CHAPTER.2知己知彼;CHAPTER.2知己知彼;CHAPTER.2知己知彼;竞争对手锁定;竞争对手锁定;项目概况;户型配比与客户分析; 竞品分析（2）;户型配比与客户分析;竞品分析（3）;户型配比与客户分析;竞品分析（4）;户型配比与客户分析;竞品分析(5);户型配比与客户分析;竞品分析(6);户型配比与客户分析;竞品分析(7);户型配比与客户分析;CHAPTER.3战略定位;;;;城市综合体比单纯的物业更能给甲方带来财富和品牌双重升级 本项目都市综合体的各种功能在一天中的不同时段运行，能最大限度的提升了物业的整体价值和收益，从价值和品牌角度，已超越了区域内乃至大理市迄今为止开发的单一功能的楼盘，本项目将是大理唯一一个由发展商独立开发运作的城市综合体项目，项目的成败不仅关系着企业的财富收益量，也关系着企业品牌能否实现超越。;市场定位;;定位呈现： 凸显区域主导位置 追随一线城市综合 体项目营销推广方式 提升项目品质;形象定位;形象定位：功能组合;CHAPTER.3战略定位;区域利好导入;;4.1;基于中原实践研究下的推售方式;基于中原实践研究下的推售方式;寻找价值引擎;发展趋势研判;城市综合体各构成元素的定位特点;都市综合体在发展中的商业核心区的开发模式;推售策略：握稳现金流 进可攻退可守 层层递进价值凸显;首期入市可售货包分析——住宅;;项目首批住宅产品组合;价格策略; ;从哪些方面出发对项目进行提升才能打造出标杆性的豪宅呢？（基于中原研究下的豪宅客户买房过程） ;眼看：;眼看;专项提升建议 ;将云岭大道、苍山路打造项目的专属大道;外立面用材建议;其他建筑材料建议;采用低辐射镀膜中空加惰性气体的环保型玻璃，6+16A+6的玻璃厚度及中空间距，更好地保证了外窗的保温、节能、隔音、隔热效果。在有效回避不安全光线的同时，将舒适阳光最大限度的引入到室内，让人与阳光和谐共处。;入口包装;空中体验馆—打造非同一般的顶级空中震撼体验系统;园林建议;入户大堂建议;大堂的地面、墙面要铺设高级花岗石或大理石来体现项目的高档次 ； 提高大堂舒适感，公共空间增设空调； 同时，大堂要悬挂水晶大吊灯及摆设高档沙发等装饰品。;打造极致景观样板房;心动;清水房展示改造后户型;——车库是业主回家的第一站，回家的尊贵感受，从车库开始;　 地下车库今后将成为业主活动的主要空间之一，本项目虽体量不大，却是城市高端住宅，因此地下车库不仅要达到豪宅的标准，还需要起到提高项目档次的作用——豪宅细节 项目亮点;大部分客户从地下停车场入户，所以不仅要将一层入户大堂的空间感打造出来，还要将停车场大堂重点打造。 车库大堂的地面、墙面同样不能马虎，建议铺设花岗石或大理石来体现较高档次 。;会所建议—打造城市