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如何进行房地产市场分析 学习内容 为什么要进行房地产市场分析？ 什么是房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路 三个层次 区域市场、专业物业市场、项目市场 两个方面 供给、需求 三个时段 过去、现在、未来 房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第三步 专业市场分析（住宅） 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第四步 项目市场分析 （微观层面） SWOT分析 SWOT分析的价值要素 S/W（优势/劣势） 的价值要素 ? 地段要素 ? 环境要素 ? 地块要素 ? 项目要素 O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素——经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素——行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素——市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向 SWOT分析 进行房地产市场分析时常犯的错误 房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。 补充几点市场分析方法的建议： 学习内容 1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格 2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分） 3、住宅商品房成交结构、产品特点分析 4、住宅商品房成交价格分析 5、专业房地产市场总结 对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。 地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度…… 周围环境：自然景观、人文环境 关联性：通达性、可视性 项目自身资源条件分析(swot分析) 竞争对手分析 目标客户分析 现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应 目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式 找出项目的目标客户 目标客户的置业需求和偏好 找出项目面对竞争市场的机会点 最终目标 S T O W 内部因素 外部因素 SWOT工具（项目+环境+竞争） 具体地说，针对一个地块的价值要素包括： ? 地段要素——地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） ? 环境要素——自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） ? 地块要素——地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） ? 项目要素——目标/开发商品牌/可利用资源等 ?观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。 ?在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会——这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。 长安街北，西三环内，新项目即日开盘，国海广场，首推50－110平米精装公寓，踞首交通要道，投资自住皆宜！详情垂询：000000 美伦堡，亚奥核心，精装样板间12月8日盛装开放！北师大实验小学、北大附中为明幼儿园近在咫尺！全明薄板160－180平米三居。000000 美伦堡精装样板间即将盛装开放！北师大实验小学、北大附中幼儿园近在咫尺，精装全明薄板140－180平米臻品三居！美伦热线：000000 国瑞城A区，地处崇外黄金地段，双地铁环绕，交通便捷。样板间即将开放，精装公寓恭迎预约！贵宾专线：000000[艾迪信息] 我最近一直在想，Master就该有一套！三元桥国展旁60M+全精装酒店式公寓，北京唯有！奥运前入住。现有开盘特惠！热线：000000 珊瑚湾，CBD核心区，精装水岸大宅，坐享地铁六号线畅达交通，136平米－150平米观澜阔板，准现房全城抢购中。VIP－000000 三元桥国门新地标，绝版国际生活社区，独享机铁地铁双轨交汇，典藏户型新春释放，现房抢购000000 哇！东区国际太棒了！位置：CBD核心，央视近邻；品质：精装公寓，尊荣贵气；价值：稀缺豪宅，典藏入市！000000 东北四环，望京城铁站旁，高端成熟社区，14000-17000元均价！希望此信息能为您投资置业提供帮助，如有打扰请原谅！000000 东亚三环35-80地铁小户总价43万起买方送5-15万轿车，活动期间交全款协议后指定期间可无理由退房并按房款日万分之二补 幕天席地，有容乃宽，东区国际，精装大盘，CBD中间，国贸旁边，层高三米，前后花园，高使用率，楼王绝版，超低价位，精彩无限万顷碧波畔，一